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中古マンション / 戸建て

エステ・スクエア成瀬壱番館【安心を買うなら、朝日土地建物へ】の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
経年売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.0%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.0%（年間+109万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.0%（年間+109万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥5,480万¥1,700万¥2,782万¥3,864万¥4,946万¥6,028万2009年 (1)2010年 (1)2011年 (1)2018年 (2)n=22019年 (3)n=32021年 (2)n=22023年 (2)n=22024年 (1)2025年 (1)
年率:+3.0%
年間変動:+109万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位2%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 98%順位 (かなり割高)

1,086万万円 〜 5,928万万円平均 3,507万万円 ± 968万万円
買った後どうなるか

築年数

経年

築35年。経年物件です。

築年数が長く、建て替えリスクも視野に入ります。 旧耐震基準の物件の場合、耐震性にも懸念があります。修繕費の増大や建て替え議論の可能性も考慮した上で判断してください。

古くなることで、価格はいくら目減りするか

この物件の想定価格4,373万5,063万5,754万築35年築40年築35年：5,480万円（この物件のいまの価格）築35年：5,464万円（成約101件）築36年：5,252万円（成約106件）築37年：5,305万円（成約104件）築38年：4,753万円（成約99件）築39年：4,753万円（成約87件）築40年：5,273万円（成約71件）築41年：5,464万円（成約51件）築42年：5,220万円（成約40件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約37%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

1991年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は3回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築35年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約12年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:35年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）138,375円をもとに、表面利回りは3.03%です。（年間賃料166万円 ÷ 物件価格5,480万円 = 3.03%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は138,375円（年間166万円）です。表面利回りは3.03%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約33年（この地区の中央は約24年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜33年05,480万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月13.8万円）約33年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:138,375円
年間賃料:166万円
物件価格:5,480万円
表面利回り:3.03%

賃貸に出した場合の賃料は、周りと比べてどうか

この物件と同じ広さの部屋に絞って、この地区・東京平均・同じ地区の駅と並べて比較します。

この物件
13.8万
町田市
16.8万
東京平均
45.0万

隣接する区

八王子市
22.5万
この物件（推定賃料）比較対象（実募集賃料）

駅ごとの比較は、この広さ帯（80㎡〜㎡）の募集が8件以上ある駅だけ表示します。2LDKのこの広さは募集数がまだ少なく、駅別に出せる駅がありません。

「この物件」だけが推定値です（面積・駅徒歩・築年数から近い条件の賃貸事例をもとに算出）。 それ以外は、実際に募集中の2LDKのうち80㎡〜㎡の部屋に絞った賃料の中央値です。 広さを揃えないと、同じ間取りでも面積差で賃料が何倍も変わり比較になりません。

この物件は相場より安めの賃料になりそう（想定13.8万円・相場16.8万円）

町田市×2LDKで80㎡〜帯の募集賃料（万円）分布。

賃貸

帯内で 0パーセンタイル（中央より安め）

15.1万円 〜 18.4万円中央 16.8万円 ± 0.6万円（募集8件）

町田市×2LDKで80㎡〜帯（募集8件）の中央賃料は16.8万円です。この物件の想定賃料13.8万円は中央より2.9万円安めです。オレンジの線がこの物件の想定賃料の位置です。

在庫: 8件成約: 0件中央賃料: 16.8万円

※想定賃料は、この物件の広さ・駅からの距離・築年数などが近い賃貸事例から推定した参考値です。

賃貸に出したら？（想定利回り）

当物件の想定利回り

3.03%

推定賃料 13.8万円/月

同じ広さ帯の相場利回り

3.68%

実募集賃料 16.8万円/月

当物件は相場の利回りを0.65%下回ります。

推定賃料：
成瀬駅の募集中の部屋6件のうち、この物件と面積・築年数・駅徒歩が近いものに絞った賃料の中央値です。
実募集賃料：
実際にこの地区で募集中の、この物件と同じ広さ帯の2LDKの賃料の中央値です（推定ではありません）。

賃貸の相場・市場（2LDK）

賃料 中央値

7.7万円

東京中央値16.3万円 ・ −53% 安い

㎡単価 中央

1,643 円/㎡

東京中央値3,237円 ・ −49% 安い

推定募集件数

464件

他市区中央555件 ・ −16% 少ない

推定成約件数（直近30日）

会員限定

推定成約率

会員限定

成約までの推定期間

会員限定

推定値下げ率

会員限定

推定成約件数・推定成約率・成約までの推定期間・推定値下げ率は有料プランで表示

無料登録すると読める指標

バブル指数

有料プランで読める指標

将来の売れ行き予想

売れるまでの想定期間

データ不足の指標: 賃貸需要

買う？ 借りる？

この物件を「買う」のと「同等の家を借りる」のを、購入価格と家賃から判定します。

借りる買う

市区町村と間取りを選ぶと、その地区の相場・需給データのページを表示します。