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中古マンション / 戸建て

シティテラス小金井公園の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.5%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.2%（年間+79万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.2%（年間+79万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,180万¥1,530万¥3,122万¥4,714万¥6,306万¥7,898万2007年 (1)2008年 (1)2010年 (1)2011年 (4)n=42012年 (1)2013年 (2)n=22014年 (1)2015年 (1)2017年 (1)2018年 (2)n=22019年 (1)2020年 (2)n=22021年 (2)n=22022年 (3)n=32023年 (5)n=5
年率:+2.2%
年間変動:+79万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

907万万円 〜 5,900万万円平均 3,404万万円 ± 999万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築9年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築19年で約17%減

この物件の想定価格3,740万5,640万7,539万築10年築20年築30年築9年：7,180万円（この物件のいまの価格）築9年：7,026万円（成約203件）築10年：6,827万円（成約182件）築11年：6,698万円（成約159件）築12年：6,653万円（成約157件）築13年：6,621万円（成約154件）築14年：6,422万円（成約153件）築15年：6,185万円（成約152件）築16年：6,082万円（成約169件）築17年：6,005万円（成約164件）築18年：5,973万円（成約168件）築19年：5,928万円（成約155件）築20年：5,793万円（成約151件）築21年：5,761万円（成約137件）築22年：5,626万円（成約135件）築23年：5,510万円（成約140件）築24年：5,427万円（成約148件）築25年：5,234万円（成約156件）築26年：5,080万円（成約159件）築27年：5,067万円（成約142件）築28年：4,829万円（成約135件）築29年：4,624万円（成約113件）築30年：4,213万円（成約88件）築31年：4,174万円（成約67件）築32年：4,097万円（成約66件）築33年：4,065万円（成約49件）築34年：4,123万円（成約41件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約103%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2018年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築9年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約38年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:9年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）212,500円をもとに、表面利回りは3.55%です。（年間賃料255万円 ÷ 物件価格7,180万円 = 3.55%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は212,500円（年間255万円）です。表面利回りは3.55%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約28年（この地区の中央は約22年）

同じ広さの売り物件の半分が 18〜28年07,180万0年5年10年15年20年25年30年35年購入価格累積の家賃収入（月21.3万円）約28年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:212,500円
年間賃料:255万円
物件価格:7,180万円
表面利回り:3.55%
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バブル指数

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将来の売れ行き予想

売れるまでの想定期間

データ不足の指標: 賃貸需要

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