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中古マンション / 戸建て

ザ・スクエアの分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
老朽化売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
4.1%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.5%（年間+75万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.5%（年間+75万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥5,280万¥94万¥1,968万¥3,842万¥5,716万¥7,590万2007年 (21)n=212008年 (27)n=272009年 (32)n=322010年 (33)n=332011年 (25)n=252012年 (27)n=272013年 (22)n=222014年 (30)n=302015年 (27)n=272016年 (23)n=232017年 (23)n=232018年 (24)n=242019年 (21)n=212020年 (27)n=272021年 (108)n=1082022年 (80)n=802023年 (74)n=742024年 (96)n=962025年 (44)n=44
年率:+2.5%
年間変動:+75万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位4%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 96%順位 (割高)

-264万万円 〜 6,265万万円平均 3,000万万円 ± 1,306万万円
買った後どうなるか

築年数

老朽化

築42年。老朽化物件です。

築年数が長く、建て替えリスクも視野に入ります。 旧耐震基準の物件の場合、耐震性にも懸念があります。修繕費の増大や建て替え議論の可能性も考慮した上で判断してください。

古くなることで、価格はいくら目減りするか

この物件の想定価格2,844万4,194万5,544万築45年築50年築42年：5,280万円（この物件のいまの価格）築43年：5,081万円（成約212件）築44年：4,759万円（成約189件）築45年：4,652万円（成約176件）築46年：4,652万円（成約172件）築47年：4,301万円（成約155件）築48年：3,959万円（成約111件）築49年：3,501万円（成約81件）築50年：3,091万円（成約56件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約33%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

1984年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は4回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築42年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約5年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:42年
貸すとどうか

投資利回り

~6%

推定賃料（月）180,746円をもとに、表面利回りは4.11%です。（年間賃料217万円 ÷ 物件価格5,280万円 = 4.11%）

利回りは良好で、安定した賃貸収入が見込めます。 推定賃料と販売価格のバランスが良く、投資物件としても十分検討に値する水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は180,746円（年間217万円）です。表面利回りは4.11%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約24年（この地区の中央は約26年）

同じ広さの売り物件の半分が 23〜31年05,280万0年5年10年15年20年25年30年35年購入価格累積の家賃収入（月18.1万円）約24年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:180,746円
年間賃料:217万円
物件価格:5,280万円
表面利回り:4.11%

賃貸に出した場合の賃料は、周りと比べてどうか

この物件と同じ広さの部屋に絞って、この地区・東京平均・同じ地区の駅と並べて比較します。

この物件
18.1万
多摩市
23.4万
東京平均
29.0万

隣接する区

府中市
18.0万
町田市
14.0万
日野市
13.5万
八王子市
11.5万
この物件（推定賃料）比較対象（実募集賃料）

駅ごとの比較は、この広さ帯（70–80㎡）の募集が8件以上ある駅だけ表示します。2LDKのこの広さは募集数がまだ少なく、駅別に出せる駅がありません。

「この物件」だけが推定値です（面積・駅徒歩・築年数から近い条件の賃貸事例をもとに算出）。 それ以外は、実際に募集中の2LDKのうち70–80㎡の部屋に絞った賃料の中央値です。 広さを揃えないと、同じ間取りでも面積差で賃料が何倍も変わり比較になりません。

賃貸に出したら？（想定利回り）

当物件の想定利回り

4.11%

推定賃料 18.1万円/月

同じ広さ帯の相場利回り

5.32%

実募集賃料 23.4万円/月

当物件は相場の利回りを1.21%下回ります。

推定賃料：
このマンションで募集中の部屋2件のうち、この物件と面積・築年数・駅徒歩が近いものに絞った賃料の中央値です。
実募集賃料：
実際にこの地区で募集中の、この物件と同じ広さ帯の2LDKの賃料の中央値です（推定ではありません）。

賃貸の相場・市場（2LDK）

賃料 中央値

8.0万円

東京中央値16.3万円 ・ −51% 安い

㎡単価 中央

1,744 円/㎡

東京中央値3,237円 ・ −46% 安い

推定募集件数

165件

他市区中央555件 ・ −70% 少ない

推定成約件数（直近30日）

会員限定

推定成約率

会員限定

成約までの推定期間

会員限定

推定値下げ率

会員限定

推定成約件数・推定成約率・成約までの推定期間・推定値下げ率は有料プランで表示

無料登録すると読める指標

バブル指数

有料プランで読める指標

将来の売れ行き予想

売れるまでの想定期間

データ不足の指標: 賃貸需要

買う？ 借りる？

この物件を「買う」のと「同等の家を借りる」のを、購入価格と家賃から判定します。

借りる買う

市区町村と間取りを選ぶと、その地区の相場・需給データのページを表示します。