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中古マンション / 戸建て

アドバンスクレール田端新町の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.4%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.5%（年間+92万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.5%（年間+92万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,498万¥2,295万¥3,783万¥5,271万¥6,760万¥8,248万2006年 (1)2008年 (1)2009年 (1)2010年 (1)2011年 (2)n=22013年 (1)2016年 (1)2023年 (2)n=22024年 (5)n=52025年 (2)n=2
年率:+2.5%
年間変動:+92万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

1,433万万円 〜 6,332万万円平均 3,882万万円 ± 980万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築10年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築20年で約15%減

この物件の想定価格4,046万5,959万7,873万築20年築30年築40年築50年築10年：7,498万円（この物件のいまの価格）築11年：7,342万円（成約593件）築12年：7,195万円（成約590件）築13年：7,021万円（成約567件）築14年：6,847万円（成約570件）築15年：6,693万円（成約535件）築16年：6,512万円（成約536件）築17年：6,432万円（成約533件）築18年：6,385万円（成約521件）築19年：6,379万円（成約487件）築20年：6,372万円（成約472件）築21年：6,399万円（成約442件）築22年：6,439万円（成約408件）築23年：6,425万円（成約392件）築24年：6,312万円（成約370件）築25年：6,251万円（成約363件）築26年：6,191万円（成約359件）築27年：5,903万円（成約352件）築28年：5,890万円（成約311件）築29年：5,836万円（成約281件）築30年：5,836万円（成約237件）築31年：5,743万円（成約197件）築32年：5,682万円（成約153件）築33年：5,569万円（成約154件）築34年：5,502万円（成約164件）築35年：5,114万円（成約179件）築36年：5,013万円（成約192件）築37年：4,973万円（成約219件）築38年：4,906万円（成約237件）築39年：5,006万円（成約238件）築40年：4,832万円（成約231件）築41年：4,766万円（成約219件）築42年：4,786万円（成約202件）築43年：4,645万円（成約179件）築44年：4,772万円（成約162件）築45年：4,832万円（成約140件）築46年：4,832万円（成約128件）築47年：4,819万円（成約117件）築48年：4,832万円（成約111件）築49年：4,632万円（成約107件）築50年：4,645万円（成約103件）築51年：4,618万円（成約89件）築52年：4,464万円（成約69件）築53年：4,397万円（成約50件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約100%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2016年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築10年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約37年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:10年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）213,306円をもとに、表面利回りは3.41%です。（年間賃料256万円 ÷ 物件価格7,498万円 = 3.41%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は213,306円（年間256万円）です。表面利回りは3.41%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約29年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜32年07,498万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月21.3万円）約29年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:213,306円
年間賃料:256万円
物件価格:7,498万円
表面利回り:3.41%

エリアの相場・買い判定

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