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中古マンション / 戸建て

アージョ早稲田の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.4%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.7%（年間+160万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.7%（年間+160万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥9,780万¥1,360万¥3,710万¥6,059万¥8,409万¥10,758万2005年 (3)n=32006年 (5)n=52008年 (10)n=102009年 (3)n=32010年 (5)n=52011年 (1)2012年 (2)n=22013年 (6)n=62014年 (4)n=42015年 (3)n=32016年 (2)n=22017年 (6)n=62018年 (1)2019年 (4)n=42020年 (1)2021年 (7)n=72022年 (10)n=102023年 (7)n=72024年 (12)n=122025年 (3)n=3
年率:+3.7%
年間変動:+160万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

1,109万万円 〜 7,675万万円平均 4,392万万円 ± 1,313万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築8年。築浅物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築18年で約14%減

この物件の想定価格0.36億0.69億1.03億築10年築20年築30年築40年築50年築8年：9,780万円（この物件のいまの価格）築9年：9,698万円（成約1074件）築10年：9,444万円（成約1025件）築11年：9,174万円（成約995件）築12年：8,962万円（成約977件）築13年：8,749万円（成約933件）築14年：8,634万円（成約931件）築15年：8,544万円（成約901件）築16年：8,471万円（成約894件）築17年：8,471万円（成約888件）築18年：8,397万円（成約873件）築19年：8,250万円（成約811件）築20年：8,094万円（成約791件）築21年：8,045万円（成約735件）築22年：7,939万円（成約672件）築23年：7,824万円（成約607件）築24年：7,742万円（成約547件）築25年：7,611万円（成約473件）築26年：7,448万円（成約420件）築27年：7,169万円（成約369件）築28年：7,030万円（成約346件）築29年：6,907万円（成約321件）築30年：6,785万円（成約302件）築31年：6,564万円（成約286件）築32年：6,334万円（成約267件）築33年：6,097万円（成約250件）築34年：6,056万円（成約279件）築35年：6,056万円（成約297件）築36年：6,114万円（成約324件）築37年：6,105万円（成約350件）築38年：6,105万円（成約385件）築39年：6,073万円（成約404件）築40年：5,917万円（成約423件）築41年：5,852万円（成約478件）築42年：5,713万円（成約493件）築43年：5,639万円（成約489件）築44年：5,508万円（成約475件）築45年：5,434万円（成約456件）築46年：5,303万円（成約361件）築47年：5,058万円（成約336件）築48年：4,845万円（成約300件）築49年：4,804万円（成約284件）築50年：4,780万円（成約270件）築51年：4,796万円（成約284件）築52年：4,820万円（成約247件）築53年：4,845万円（成約231件）築54年：4,714万円（成約183件）築55年：4,698万円（成約141件）築56年：4,501万円（成約102件）築57年：4,395万円（成約75件）築58年：3,863万円（成約47件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約105%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2018年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築8年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約39年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:8年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）274,856円をもとに、表面利回りは3.37%です。（年間賃料330万円 ÷ 物件価格9,780万円 = 3.37%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は274,856円（年間330万円）です。表面利回りは3.37%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約30年（この地区の中央は約29年）

同じ広さの売り物件の半分が 23〜33年09,780万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月27.5万円）約30年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:274,856円
年間賃料:330万円
物件価格:9,780万円
表面利回り:3.37%

エリアの相場・買い判定

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