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中古マンション / 戸建て

Brillia 有明 Sky Tower(ブリリア有明スカイタワー)の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
中程度売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.5%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+5.5%（年間+255万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+5.5%（年間+255万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥8,180万¥2,890万¥4,417万¥5,944万¥7,471万¥8,998万2011年 (1)2016年 (1)2017年 (2)n=22018年 (1)2020年 (5)n=52021年 (9)n=92022年 (4)n=42023年 (4)n=42024年 (2)n=22025年 (2)n=2
年率:+5.5%
年間変動:+255万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

2,522万万円 〜 7,065万万円平均 4,794万万円 ± 909万万円
買った後どうなるか

築年数

中程度

築16年。中程度物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築26年で約23%減

この物件の想定価格3,194万5,891万8,589万築20年築30年築40年築50年築16年：8,180万円（この物件のいまの価格）築16年：8,145万円（成約743件）築17年：7,712万円（成約641件）築18年：7,428万円（成約570件）築19年：7,272万円（成約531件）築20年：7,197万円（成約499件）築21年：7,085万円（成約479件）築22年：6,854万円（成約428件）築23年：6,757万円（成約399件）築24年：6,503万円（成約375件）築25年：6,398万円（成約348件）築26年：6,309万円（成約319件）築27年：6,204万円（成約319件）築28年：5,973万円（成約338件）築29年：5,973万円（成約365件）築30年：5,816万円（成約407件）築31年：5,711万円（成約442件）築32年：5,599万円（成約490件）築33年：5,502万円（成約508件）築34年：5,443万円（成約508件）築35年：5,375万円（成約532件）築36年：5,286万円（成約588件）築37年：5,286万円（成約643件）築38年：5,241万円（成約679件）築39年：5,151万円（成約738件）築40年：4,980万円（成約774件）築41年：4,935万円（成約779件）築42年：4,823万円（成約749件）築43年：4,800万円（成約699件）築44年：4,800万円（成約629件）築45年：4,748万円（成約563件）築46年：4,786万円（成約483件）築47年：4,726万円（成約463件）築48年：4,651万円（成約477件）築49年：4,621万円（成約476件）築50年：4,562万円（成約431件）築51年：4,412万円（成約376件）築52年：4,270万円（成約281件）築53年：4,106万円（成約187件）築54年：3,800万円（成約112件）築55年：3,472万円（成約61件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約75%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2010年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築16年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約31年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:16年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）170,135円をもとに、表面利回りは2.50%です。（年間賃料204万円 ÷ 物件価格8,180万円 = 2.50%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は170,135円（年間204万円）です。表面利回りは2.50%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約40年（この地区の中央は約28年）

同じ広さの売り物件の半分が 20〜33年08,180万0年10年20年30年40年購入価格累積の家賃収入（月17.0万円）約40年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:170,135円
年間賃料:204万円
物件価格:8,180万円
表面利回り:2.50%

エリアの相場・買い判定

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