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中古マンション / 戸建て

ブリリア板橋大山の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.2%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+4.0%（年間+200万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+4.0%（年間+200万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥9,280万¥1,275万¥3,651万¥6,028万¥8,404万¥10,780万2006年 (1)2009年 (1)2010年 (6)n=62011年 (1)2012年 (4)n=42014年 (4)n=42015年 (3)n=32016年 (2)n=22017年 (2)n=22018年 (3)n=32019年 (2)n=22020年 (3)n=32021年 (9)n=92022年 (9)n=92023年 (6)n=62024年 (12)n=122025年 (11)n=11
年率:+4.0%
年間変動:+200万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位1%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 99%順位 (かなり割高)

1,250万万円 〜 9,560万万円平均 5,405万万円 ± 1,662万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築14年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築24年で約11%減

この物件の想定価格3,355万6,549万9,744万築20年築30年築40年築50年築14年：9,280万円（この物件のいまの価格）築15年：9,022万円（成約867件）築16年：8,903万円（成約892件）築17年：8,801万円（成約901件）築18年：8,681万円（成約930件）築19年：8,571万円（成約922件）築20年：8,520万円（成約925件）築21年：8,520万円（成約878件）築22年：8,520万円（成約812件）築23年：8,469万円（成約741件）築24年：8,307万円（成約669件）築25年：8,102万円（成約589件）築26年：7,864万円（成約536件）築27年：7,838万円（成約520件）築28年：7,591万円（成約476件）築29年：7,582万円（成約452件）築30年：7,387万円（成約426件）築31年：7,208万円（成約417件）築32年：7,054万円（成約406件）築33年：6,986万円（成約427件）築34年：6,858万円（成約429件）築35年：6,816万円（成約456件）築36年：6,748万円（成約473件）築37年：6,671万円（成約461件）築38年：6,628万円（成約455件）築39年：6,552万円（成約460件）築40年：6,287万円（成約436件）築41年：6,100万円（成約414件）築42年：5,930万円（成約418件）築43年：5,742万円（成約401件）築44年：5,683万円（成約362件）築45年：5,666万円（成約326件）築46年：5,521万円（成約281件）築47年：5,291万円（成約256件）築48年：5,112万円（成約222件）築49年：4,720万円（成約211件）築50年：4,524万円（成約207件）築51年：4,294万円（成約201件）築52年：4,294万円（成約164件）築53年：4,064万円（成約133件）築54年：4,021万円（成約90件）築55年：3,646万円（成約49件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約82%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2012年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築14年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約33年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:14年
貸すとどうか

投資利回り

~3%

推定賃料（月）169,708円をもとに、表面利回りは2.19%です。（年間賃料204万円 ÷ 物件価格9,280万円 = 2.19%）

利回りはやや低く、賃貸運用だけでは回収に時間がかかります。 販売価格に対して想定賃料が低めです。値上がり益を狙う場合を除き、投資としての魅力はやや限定的です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は169,708円（年間204万円）です。表面利回りは2.19%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約46年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 21〜31年09,280万0年10年20年30年40年50年購入価格累積の家賃収入（月17.0万円）約46年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:169,708円
年間賃料:204万円
物件価格:9,280万円
表面利回り:2.19%

エリアの相場・買い判定

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