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中古マンション / 戸建て

【ディアナコート大森山王】空と光を独占する、ダブルテラスの私邸。の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.9%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.0%（年間+129万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+3.0%（年間+129万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥11,900万¥1,105万¥4,101万¥7,098万¥10,094万¥13,090万2005年 (6)n=62006年 (12)n=122007年 (13)n=132008年 (9)n=92009年 (10)n=102010年 (14)n=142011年 (8)n=82012年 (14)n=142013年 (19)n=192014年 (14)n=142015年 (15)n=152016年 (16)n=162017年 (24)n=242018年 (15)n=152019年 (27)n=272020年 (20)n=202021年 (19)n=192022年 (35)n=352023年 (27)n=272024年 (24)n=242025年 (9)n=9
年率:+3.0%
年間変動:+129万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

834万万円 〜 8,410万万円平均 4,622万万円 ± 1,515万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築5年。築浅物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築15年で約14%減

この物件の想定価格0.65億0.95億1.25億築10年築20年築30年築40年築50年築5年：1.19億円（この物件のいまの価格）築6年：1.18億円（成約926件）築7年：1.16億円（成約1031件）築8年：1.15億円（成約1119件）築9年：1.12億円（成約1143件）築10年：1.10億円（成約1109件）築11年：1.08億円（成約1084件）築12年：1.06億円（成約1056件）築13年：1.04億円（成約1029件）築14年：1.03億円（成約1055件）築15年：1.02億円（成約1086件）築16年：1.01億円（成約1150件）築17年：1.01億円（成約1202件）築18年：9,935万円（成約1223件）築19年：9,848万円（成約1217件）築20年：9,741万円（成約1169件）築21年：9,615万円（成約1138件）築22年：9,537万円（成約1074件）築23年：9,508万円（成約997件）築24年：9,391万円（成約932件）築25年：9,294万円（成約933件）築26年：9,110万円（成約853件）築27年：9,022万円（成約773件）築28年：8,847万円（成約722件）築29年：8,740万円（成約621件）築30年：8,517万円（成約498件）築31年：8,313万円（成約448件）築32年：8,012万円（成約432件）築33年：7,857万円（成約417件）築34年：7,798万円（成約435件）築35年：7,789万円（成約476件）築36年：7,692万円（成約511件）築37年：7,692万円（成約545件）築38年：7,682万円（成約535件）築39年：7,585万円（成約539件）築40年：7,468万円（成約529件）築41年：7,361万円（成約497件）築42年：7,206万円（成約448件）築43年：7,119万円（成約429件）築44年：7,060万円（成約409件）築45年：7,060万円（成約355件）築46年：7,041万円（成約286件）築47年：7,099万円（成約246件）築48年：7,342万円（成約223件）築49年：7,682万円（成約193件）築50年：7,701万円（成約190件）築51年：7,682万円（成約198件）築52年：7,585万円（成約179件）築53年：7,507万円（成約143件）築54年：7,284万円（成約104件）築55年：7,274万円（成約66件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約87%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2021年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築5年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約42年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:5年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）282,260円をもとに、表面利回りは2.85%です。（年間賃料339万円 ÷ 物件価格11,900万円 = 2.85%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は282,260円（年間339万円）です。表面利回りは2.85%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約35年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜31年01億1,900万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月28.2万円）約35年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:282,260円
年間賃料:339万円
物件価格:11,900万円
表面利回り:2.85%

エリアの相場・買い判定

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