中古マンション / 戸建て
ドラゴンマンション森下壱番館の分析レポート
価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析
市区町村と間取りを選ぶと、その地区の相場・需給データのページを表示します。
賃貸に出したら？（想定利回り）
当物件の想定利回り
4.48%
推定賃料 26.5万円/月
同じ広さ帯の相場利回り
4.14%
実募集賃料 24.5万円/月
当物件は相場の利回りを0.34%上回ります。
- 推定賃料：
- 菊川駅の募集中の部屋20件のうち、この物件と面積・築年数・駅徒歩が近いものに絞った賃料の中央値です。
- 実募集賃料：
- 実際にこの地区で募集中の、この物件と同じ広さ帯の3LDK以上の賃料の中央値です（推定ではありません）。
賃貸の相場・市場（3LDK以上）
賃料 中央値
27.5万円
東京中央値21.5万円 ・ +28% 高い
㎡単価 中央
3,767 円/㎡
東京中央値2,796円 ・ +35% 高い
推定募集件数
541件
他市区中央255件 ・ +112% 多い
推定成約件数（直近30日）
推定成約率
成約までの推定期間
推定値下げ率
推定成約件数・推定成約率・成約までの推定期間・推定値下げ率は有料プランで表示
買う？ 借りる？
この物件を「買う」のと「同等の家を借りる」のを、購入価格と家賃から判定します。
成約価格の値動き
同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+4.2%（年間+150万円）で推移しています。値上がり傾向です。
お買い得度
同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。
市場内 100%順位 (かなり割高)
築年数
築29年。経年物件です。
古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築39年で約15%減
古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約49%
値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。
新耐震基準
1997年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。
住宅ローン控除の築年要件を満たす
1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。
大規模修繕は3回目前後の時期
大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築29年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。
法定耐用年数まで残り約18年
RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。
投資利回り
推定賃料（月）264,990円をもとに、表面利回りは4.48%です。（年間賃料318万円 ÷ 物件価格7,099万円 = 4.48%）
家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約22年（この地区の中央は約27年）
管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。
賃貸に出した場合の賃料は、周りと比べてどうか
この物件と同じ広さの部屋に絞って、この地区・東京平均・同じ地区の駅と並べて比較します。
江東区の駅ごと
隣接する区
「この物件」だけが推定値です（面積・駅徒歩・築年数から近い条件の賃貸事例をもとに算出）。 それ以外は、実際に募集中の3LDK以上のうち50–60㎡の部屋に絞った賃料の中央値です。 広さを揃えないと、同じ間取りでも面積差で賃料が何倍も変わり比較になりません。
この物件は相場より高めの賃料になりそう（想定26.5万円・相場24.5万円）
江東区×3LDK以上で50–60㎡帯の募集賃料（万円）分布。
帯内で 60パーセンタイル（ほぼ中央水準）
江東区×3LDK以上で50–60㎡帯（募集71件）の中央賃料は24.5万円です。この物件の想定賃料26.5万円は中央より2.0万円高めです。オレンジの線がこの物件の想定賃料の位置です。
※想定賃料は、この物件の広さ・駅からの距離・築年数などが近い賃貸事例から推定した参考値です。
賃貸に出したら？（想定利回り）
当物件の想定利回り
4.48%
推定賃料 26.5万円/月
同じ広さ帯の相場利回り
4.14%
実募集賃料 24.5万円/月
当物件は相場の利回りを0.34%上回ります。
- 推定賃料：
- 菊川駅の募集中の部屋20件のうち、この物件と面積・築年数・駅徒歩が近いものに絞った賃料の中央値です。
- 実募集賃料：
- 実際にこの地区で募集中の、この物件と同じ広さ帯の3LDK以上の賃料の中央値です（推定ではありません）。
賃貸の相場・市場（3LDK以上）
賃料 中央値
27.5万円
東京中央値21.5万円 ・ +28% 高い
㎡単価 中央
3,767 円/㎡
東京中央値2,796円 ・ +35% 高い
推定募集件数
541件
他市区中央255件 ・ +112% 多い
推定成約件数（直近30日）
推定成約率
成約までの推定期間
推定値下げ率
推定成約件数・推定成約率・成約までの推定期間・推定値下げ率は有料プランで表示
エリアの相場・買い判定
江東区 3LDK の相場を見る
この地区・間取りの成約価格の推移、買い時判定、賃貸相場をまとめて確認できます。
バブル指数
将来の売れ行き予想
売れるまでの想定期間
賃貸需要
買う？ 借りる？
この物件を「買う」のと「同等の家を借りる」のを、購入価格と家賃から判定します。
市区町村と間取りを選ぶと、その地区の相場・需給データのページを表示します。