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中古マンション / 戸建て

【弊社限定取扱物件】◆山手線 上野駅　徒歩の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
やや弱いバブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
4.8%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+4.1%（年間+286万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+4.1%（年間+286万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥8,480万¥3,400万¥5,575万¥7,750万¥9,925万¥12,100万2008年 (2)n=22011年 (1)2012年 (2)n=22013年 (1)2014年 (1)2015年 (1)2020年 (1)2021年 (5)n=52022年 (4)n=42023年 (5)n=52024年 (10)n=102025年 (2)n=2
年率:+4.1%
年間変動:+286万円

お買い得度

やや弱い

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「適正」と判定されました。

類似物件と比較して、やや割高な価格設定です。 周辺相場よりも高めの価格です。物件固有の付加価値（眺望、リノベ済み等）がなければ、価格交渉を検討する価値があります。 成約価格の分布で上位20%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 80%順位 (適正)

2,091万万円 〜 11,680万万円平均 6,886万万円 ± 1,918万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築15年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築25年で約6%減

この物件の想定価格5,298万7,101万8,904万築20年築30年築40年築15年：8,480万円（この物件のいまの価格）築16年：8,340万円（成約430件）築17年：8,278万円（成約464件）築18年：8,216万円（成約493件）築19年：8,260万円（成約504件）築20年：8,296万円（成約512件）築21年：8,269万円（成約495件）築22年：8,296万円（成約458件）築23年：8,269万円（成約396件）築24年：8,216万円（成約320件）築25年：8,074万円（成約246件）築26年：7,799万円（成約181件）築27年：7,391万円（成約131件）築28年：7,000万円（成約87件）築29年：7,373万円（成約70件）築30年：6,770万円（成約64件）築31年：6,681万円（成約60件）築32年：6,654万円（成約57件）築33年：6,220万円（成約57件）築34年：6,255万円（成約61件）築35年：6,255万円（成約55件）築36年：6,353万円（成約48件）築37年：6,308万円（成約44件）築38年：6,158万円（成約54件）築39年：6,033万円（成約58件）築40年：5,936万円（成約63件）築41年：5,758万円（成約67件）築42年：5,829万円（成約63件）築43年：5,794万円（成約56件）築44年：5,829万円（成約44件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約79%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2011年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築15年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約32年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:15年
貸すとどうか

投資利回り

~6%

推定賃料（月）342,269円をもとに、表面利回りは4.84%です。（年間賃料411万円 ÷ 物件価格8,480万円 = 4.84%）

高い利回りが期待でき、投資効率に優れています。 推定賃料に対して販売価格が割安で、賃貸運用した場合の投資リターンが大きい水準です。ただし、高利回りの背景（築年数、立地条件等）も確認することが重要です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は342,269円（年間411万円）です。表面利回りは4.84%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約21年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 23〜32年08,480万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月34.2万円）約21年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:342,269円
年間賃料:411万円
物件価格:8,480万円
表面利回り:4.84%

エリアの相場・買い判定

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