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中古マンション / 戸建て

デュフレ渋谷本町の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.2%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+4.1%（年間+245万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+4.1%（年間+245万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥10,980万¥425万¥4,719万¥9,013万¥13,306万¥17,600万2005年 (15)n=152006年 (45)n=452007年 (31)n=312008年 (30)n=302009年 (49)n=492010年 (42)n=422011年 (41)n=412012年 (43)n=432013年 (47)n=472014年 (43)n=432015年 (44)n=442016年 (38)n=382017年 (51)n=512018年 (43)n=432019年 (48)n=482020年 (59)n=592021年 (119)n=1192022年 (111)n=1112023年 (112)n=1122024年 (106)n=1062025年 (47)n=47
年率:+4.1%
年間変動:+245万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位6%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 94%順位 (割高)

-481万万円 〜 13,561万万円平均 6,540万万円 ± 2,809万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築8年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築19年で約18%減

この物件の想定価格0.54億0.85億1.15億築10年築20年築30年築40年築50年築9年：1.10億円（この物件のいまの価格）築9年：1.10億円（成約507件）築10年：1.08億円（成約479件）築11年：1.06億円（成約462件）築12年：1.01億円（成約463件）築13年：9,772万円（成約485件）築14年：9,594万円（成約512件）築15年：9,363万円（成約529件）築16年：9,265万円（成約569件）築17年：9,150万円（成約585件）築18年：9,079万円（成約567件）築19年：9,043万円（成約560件）築20年：8,990万円（成約552件）築21年：9,114万円（成約538件）築22年：9,114万円（成約530件）築23年：9,123万円（成約512件）築24年：9,026万円（成約470件）築25年：8,750万円（成約420件）築26年：8,386万円（成約341件）築27年：8,102万円（成約265件）築28年：7,826万円（成約222件）築29年：7,364万円（成約180件）築30年：7,347万円（成約144件）築31年：7,116万円（成約122件）築32年：7,267万円（成約113件）築33年：6,814万円（成約99件）築34年：6,974万円（成約111件）築35年：7,000万円（成約139件）築36年：7,000万円（成約183件）築37年：6,974万円（成約215件）築38年：6,858万円（成約251件）築39年：6,858万円（成約276件）築40年：6,689万円（成約282件）築41年：6,414万円（成約298件）築42年：6,298万円（成約305件）築43年：6,218万円（成約323件）築44年：6,103万円（成約333件）築45年：6,165万円（成約339件）築46年：6,218万円（成約303件）築47年：6,227万円（成約278件）築48年：6,192万円（成約253件）築49年：6,192万円（成約246件）築50年：6,192万円（成約249件）築51年：6,032万円（成約255件）築52年：6,023万円（成約263件）築53年：6,059万円（成約250件）築54年：5,925万円（成約206件）築55年：5,881万円（成約157件）築56年：5,943万円（成約118件）築57年：5,890万円（成約79件）築58年：6,085万円（成約46件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約103%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2018年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築9年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約38年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:8年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）291,852円をもとに、表面利回りは3.19%です。（年間賃料350万円 ÷ 物件価格10,980万円 = 3.19%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は291,852円（年間350万円）です。表面利回りは3.19%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約31年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 23〜33年01億980万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月29.2万円）約31年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:291,852円
年間賃料:350万円
物件価格:10,980万円
表面利回り:3.19%

エリアの相場・買い判定

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