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中古マンション / 戸建て

エクセレント文京動坂の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
中程度売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.3%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+5.6%（年間+167万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+5.6%（年間+167万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,180万¥1,530万¥3,122万¥4,714万¥6,306万¥7,898万2009年第2四半期 (1)2011年第1四半期 (1)2011年第3四半期 (1)2011年第4四半期 (1)2014年第1四半期 (1)2015年第3四半期 (1)2016年第3四半期 (2)n=22022年第4四半期 (1)2023年第3四半期 (1)2024年第2四半期 (1)2024年第4四半期 (1)2025年第2四半期 (1)
年率:+5.6%
年間変動:+167万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

661万万円 〜 5,508万万円平均 3,085万万円 ± 969万万円
買った後どうなるか

築年数

中程度

築21年。中程度物件です。

築年数は中程度で、修繕履歴の確認が重要です。 大規模修繕の実施時期や管理状態によって物件の状態は大きく異なります。管理組合の修繕計画を必ず確認しましょう。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築32年で約25%減

この物件の想定価格4,059万5,799万7,539万築30年築40年築50年築22年：7,180万円（この物件のいまの価格）築22年：7,097万円（成約647件）築23年：7,022万円（成約559件）築24年：6,770万円（成約489件）築25年：6,496万円（成約461件）築26年：6,311万円（成約429件）築27年：6,051万円（成約412件）築28年：5,769万円（成約401件）築29年：5,673万円（成約387件）築30年：5,436万円（成約370件）築31年：5,391万円（成約374件）築32年：5,391万円（成約359件）築33年：5,391万円（成約345件）築34年：5,465万円（成約349件）築35年：5,487万円（成約370件）築36年：5,465万円（成約377件）築37年：5,562万円（成約393件）築38年：5,487万円（成約402件）築39年：5,450万円（成約412件）築40年：5,391万円（成約393件）築41年：5,213万円（成約367件）築42年：5,080万円（成約313件）築43年：4,968万円（成約288件）築44年：4,813万円（成約246件）築45年：4,731万円（成約217件）築46年：4,672万円（成約179件）築47年：4,642万円（成約150件）築48年：4,449万円（成約123件）築49年：4,449万円（成約99件）築50年：4,449万円（成約85件）築51年：4,449万円（成約85件）築52年：4,412万円（成約85件）築53年：4,501万円（成約72件）築54年：4,523万円（成約60件）築55年：4,434万円（成約40件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約62%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2005年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築22年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約25年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:21年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）134,724円をもとに、表面利回りは2.25%です。（年間賃料162万円 ÷ 物件価格7,180万円 = 2.25%）

利回りはやや低く、賃貸運用だけでは回収に時間がかかります。 販売価格に対して想定賃料が低めです。値上がり益を狙う場合を除き、投資としての魅力はやや限定的です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は134,724円（年間162万円）です。表面利回りは2.25%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約44年（この地区の中央は約30年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜36年07,180万0年10年20年30年40年50年購入価格累積の家賃収入（月13.5万円）約44年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:134,724円
年間賃料:162万円
物件価格:7,180万円
表面利回り:2.25%

エリアの相場・買い判定

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