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中古マンション / 戸建て

FT池袋の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
標準バブル指数
要ログイン
築年数
新築同等売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
4.3%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+4.1%（年間+342万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+4.1%（年間+342万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥8,980万¥2,550万¥7,138万¥11,725万¥16,313万¥20,900万2005年 (3)n=32006年 (2)n=22007年 (17)n=172008年 (3)n=32009年 (4)n=42010年 (7)n=72011年 (8)n=82012年 (3)n=32013年 (5)n=52014年 (5)n=52015年 (3)n=32016年 (8)n=82017年 (7)n=72018年 (9)n=92019年 (3)n=32020年 (5)n=52021年 (18)n=182022年 (21)n=212023年 (15)n=152024年 (26)n=262025年 (17)n=17
年率:+4.1%
年間変動:+342万円

お買い得度

標準

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「適正」と判定されました。

類似物件と比較して、適正な価格帯です。 周辺の成約価格と概ね同水準で、相場に見合った価格設定と考えられます。 成約価格の分布で下位46%に位置しており、平均よりやや低めです。

市場内 46%順位 (適正)

-20万万円 〜 18,655万万円平均 9,317万万円 ± 3,735万万円
買った後どうなるか

築年数

新築同等

築0年。新築同等物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築11年で約20%減

この物件の想定価格3,789万6,609万9,429万築10年築20年築30年築40年築1年：8,980万円（この物件のいまの価格）築1年：8,931万円（成約158件）築2年：8,787万円（成約186件）築3年：8,492万円（成約212件）築4年：8,617万円（成約228件）築5年：8,211万円（成約271件）築6年：7,981万円（成約308件）築7年：7,811万円（成約359件）築8年：7,680万円（成約425件）築9年：7,405万円（成約449件）築10年：7,255万円（成約444件）築11年：7,124万円（成約454件）築12年：7,039万円（成約464件）築13年：6,757万円（成約449件）築14年：6,554万円（成約460件）築15年：6,548万円（成約467件）築16年：6,430万円（成約461件）築17年：6,305万円（成約445件）築18年：6,168万円（成約418件）築19年：6,109万円（成約380件）築20年：5,998万円（成約343件）築21年：5,854万円（成約307件）築22年：5,827万円（成約282件）築23年：5,782万円（成約257件）築24年：5,801万円（成約234件）築25年：5,762万円（成約212件）築26年：5,749万円（成約177件）築27年：5,362万円（成約139件）築28年：5,343万円（成約108件）築29年：5,101万円（成約82件）築30年：4,891万円（成約58件）築31年：4,767万円（成約55件）築32年：4,740万円（成約48件）築33年：4,695万円（成約48件）築34年：4,557万円（成約49件）築35年：4,649万円（成約48件）築36年：4,695万円（成約47件）築37年：4,688万円（成約56件）築38年：4,695万円（成約47件）築39年：4,721万円（成約44件）築40年：4,629万円（成約48件）築41年：4,479万円（成約44件）築42年：4,420万円（成約42件）築43年：4,295万円（成約50件）築44年：4,256万円（成約50件）築45年：4,190万円（成約47件）築46年：4,118万円（成約41件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約78%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2026年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築1年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約46年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:0年
貸すとどうか

投資利回り

~6%

推定賃料（月）317,943円をもとに、表面利回りは4.25%です。（年間賃料382万円 ÷ 物件価格8,980万円 = 4.25%）

利回りは良好で、安定した賃貸収入が見込めます。 推定賃料と販売価格のバランスが良く、投資物件としても十分検討に値する水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は317,943円（年間382万円）です。表面利回りは4.25%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約24年（この地区の中央は約29年）

同じ広さの売り物件の半分が 24〜34年08,980万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月31.8万円）約24年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:317,943円
年間賃料:382万円
物件価格:8,980万円
表面利回り:4.25%

エリアの相場・買い判定

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