物件ナビ

中古マンション / 戸建て

ガーデンホーム住吉パークフォートの分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

弱点・リスク

データ不足: 賃貸需要

賃貸に出した場合の賃料は、周りと比べてどうか

この物件と同じ広さの部屋に絞って、この地区・東京平均・同じ地区の駅と並べて比較します。

この物件
24.6万
江東区
31.6万
東京平均
24.5万

江東区の駅ごと

茅場町駅
45.8万
東陽町駅
40.5万
国際展示場駅
40.0万
有明駅
40.0万
有明テニスの森駅
39.8万
西大島駅
27.5万

隣接する区

港区
47.9万
中央区
38.0万
墨田区
32.6万
江戸川区
19.8万
この物件（推定賃料）比較対象（実募集賃料）

「この物件」だけが推定値です（面積・駅徒歩・築年数から近い条件の賃貸事例をもとに算出）。 それ以外は、実際に募集中の3LDK以上のうち70–80㎡の部屋に絞った賃料の中央値です。 広さを揃えないと、同じ間取りでも面積差で賃料が何倍も変わり比較になりません。

この物件は相場より安めの賃料になりそう（想定24.6万円・相場31.6万円）

江東区×3LDK以上で70–80㎡帯の募集賃料（万円）分布。

賃貸

帯内で 22パーセンタイル（中央より安め）

8.9万円 〜 54.2万円中央 31.6万円 ± 9.1万円（募集192件）

江東区×3LDK以上で70–80㎡帯（募集192件）の中央賃料は31.6万円です。この物件の想定賃料24.6万円は中央より6.9万円安めです。オレンジの線がこの物件の想定賃料の位置です。

在庫: 192件成約: 計測中中央賃料: 31.6万円

※想定賃料は、この物件の広さ・駅からの距離・築年数などが近い賃貸事例から推定した参考値です。

エリアの相場・買い判定

江東区 3LDK の相場を見る

この地区・間取りの成約価格の推移、買い時判定、賃貸相場をまとめて確認できます。

地区ページを見る

買う？ 借りる？

この物件を「買う」のと「同等の家を借りる」のを、購入価格と家賃から判定します。

借りる買う

長所

この物件の長所

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+4.2%（年間+200万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+4.2%（年間+200万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥8,580万¥2,210万¥4,017万¥5,824万¥7,631万¥9,438万2005年 (1)2006年 (1)2007年 (1)2008年 (1)2009年 (3)n=32010年 (5)n=52011年 (1)2012年 (8)n=82013年 (6)n=62014年 (6)n=62015年 (5)n=52016年 (12)n=122017年 (6)n=62018年 (7)n=72019年 (6)n=62021年 (3)n=32022年 (5)n=52023年 (6)n=62024年 (3)n=32025年 (1)
年率:+4.2%
年間変動:+200万円

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）246,304円をもとに、表面利回りは3.44%です。（年間賃料296万円 ÷ 物件価格8,580万円 = 3.44%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は246,304円（年間296万円）です。表面利回りは3.44%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約29年（この地区の中央は約26年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜32年08,580万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月24.6万円）約29年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:246,304円
年間賃料:296万円
物件価格:8,580万円
表面利回り:3.44%

築年数

中程度

築20年。中程度物件です。

築年数は中程度で、修繕履歴の確認が重要です。 大規模修繕の実施時期や管理状態によって物件の状態は大きく異なります。管理組合の修繕計画を必ず確認しましょう。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築30年で約19%減

この物件の想定価格5,128万7,068万9,009万築20年築30年築40年築50年築20年：8,580万円（この物件のいまの価格）築21年：8,352万円（成約1392件）築22年：8,141万円（成約1251件）築23年：8,013万円（成約1122件）築24年：7,849万円（成約980件）築25年：7,703万円（成約862件）築26年：7,657万円（成約709件）築27年：7,529万円（成約585件）築28年：7,310万円（成約515件）築29年：7,182万円（成約485件）築30年：6,972万円（成約492件）築31年：6,816万円（成約514件）築32年：6,725万円（成約563件）築33年：6,698万円（成約614件）築34年：6,679万円（成約649件）築35年：6,679万円（成約664件）築36年：6,533万円（成約688件）築37年：6,396万円（成約732件）築38年：6,259万円（成約749件）築39年：6,095万円（成約760件）築40年：5,848万円（成約798件）築41年：5,757万円（成約741件）築42年：5,647万円（成約679件）築43年：5,619万円（成約576件）築44年：5,610万円（成約461件）築45年：5,647万円（成約320件）築46年：5,674万円（成約249件）築47年：5,784万円（成約179件）築48年：5,784万円（成約162件）築49年：5,720万円（成約138件）築50年：5,674万円（成約108件）築51年：5,574万円（成約84件）築52年：5,574万円（成約46件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約62%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2006年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築20年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約27年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:20年

売れるまでの想定期間

将来の売れ行き予想

弱点とリスク

この物件の弱点とリスク

弱点とリスクの詳細はログイン後に表示されます。

データ不足の指標: 賃貸需要

賃貸に出したら？（想定利回り）

当物件の想定利回り

3.44%

推定賃料 24.6万円/月

同じ広さ帯の相場利回り

4.42%

実募集賃料 31.6万円/月

当物件は相場の利回りを0.98%下回ります。

推定賃料：
西大島駅の募集中の部屋8件のうち、この物件と面積・築年数・駅徒歩が近いものに絞った賃料の中央値です。
実募集賃料：
実際にこの地区で募集中の、この物件と同じ広さ帯の3LDK以上の賃料の中央値です（推定ではありません）。

賃貸の相場・市場（3LDK以上）

賃料 中央値

27.5万円

東京中央値21.5万円 ・ +28% 高い

㎡単価 中央

3,735 円/㎡

東京中央値2,796円 ・ +34% 高い

推定募集件数

519件

他市区中央247件 ・ +110% 多い

推定成約件数（直近30日）

会員限定

推定成約率

会員限定

成約までの推定期間

会員限定

推定値下げ率

会員限定

推定成約件数・推定成約率・成約までの推定期間・推定値下げ率は有料プランで表示

市区町村と間取りを選ぶと、その地区の相場・需給データのページを表示します。