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中古マンション / 戸建て

ガーデンクロス東京王子の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
新築同等売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.0%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.2%（年間+139万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.2%（年間+139万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥9,780万¥238万¥2,868万¥5,498万¥8,128万¥10,758万2005年 (3)n=32006年 (1)2007年 (3)n=32008年 (5)n=52009年 (7)n=72010年 (6)n=62011年 (11)n=112012年 (13)n=132013年 (14)n=142014年 (8)n=82015年 (9)n=92016年 (6)n=62017年 (14)n=142018年 (9)n=92019年 (11)n=112020年 (12)n=122021年 (26)n=262022年 (29)n=292023年 (33)n=332024年 (45)n=452025年 (15)n=15
年率:+3.2%
年間変動:+139万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

460万万円 〜 8,868万万円平均 4,664万万円 ± 1,682万万円
買った後どうなるか

築年数

新築同等

築5年。新築同等物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築15年で約18%減

この物件の想定価格0.49億0.76億1.03億築10年築20年築30年築40年築50年築5年：9,780万円（この物件のいまの価格）築6年：9,542万円（成約680件）築7年：9,437万円（成約684件）築8年：9,372万円（成約668件）築9年：9,323万円（成約620件）築10年：8,966万円（成約614件）築11年：8,714万円（成約587件）築12年：8,609万円（成約583件）築13年：8,414万円（成約559件）築14年：8,244万円（成約551件）築15年：8,017万円（成約514件）築16年：7,846万円（成約521件）築17年：7,741万円（成約522件）築18年：7,635万円（成約513件）築19年：7,627万円（成約488件）築20年：7,627万円（成約470件）築21年：7,627万円（成約439件）築22年：7,684万円（成約398件）築23年：7,676万円（成約370件）築24年：7,595万円（成約343件）築25年：7,554万円（成約339件）築26年：7,408万円（成約326件）築27年：7,148万円（成約324件）築28年：7,116万円（成約289件）築29年：6,986万円（成約255件）築30年：6,994万円（成約212件）築31年：6,962万円（成約174件）築32年：6,808万円（成約128件）築33年：6,694万円（成約129件）築34年：6,662万円（成約144件）築35年：6,167万円（成約154件）築36年：6,158万円（成約165件）築37年：6,118万円（成約188件）築38年：6,037万円（成約200件）築39年：6,085万円（成約199件）築40年：5,842万円（成約191件）築41年：5,631万円（成約187件）築42年：5,558万円（成約163件）築43年：5,436万円（成約143件）築44年：5,444万円（成約126件）築45年：5,582万円（成約108件）築46年：5,607万円（成約98件）築47年：5,647万円（成約95件）築48年：5,810万円（成約92件）築49年：5,631万円（成約88件）築50年：5,655万円（成約83件）築51年：5,517万円（成約68件）築52年：5,355万円（成約53件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約82%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2021年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築5年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約42年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:5年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）240,275円をもとに、表面利回りは2.95%です。（年間賃料288万円 ÷ 物件価格9,780万円 = 2.95%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は240,275円（年間288万円）です。表面利回りは2.95%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約34年（この地区の中央は約28年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜32年09,780万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月24.0万円）約34年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:240,275円
年間賃料:288万円
物件価格:9,780万円
表面利回り:2.95%

エリアの相場・買い判定

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