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中古マンション / 戸建て

ガーデンテラス馬込プレミアムの分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.4%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.1%（年間+73万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.1%（年間+73万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥8,680万¥850万¥3,025万¥5,199万¥7,374万¥9,548万2005年 (3)n=32006年 (8)n=82007年 (7)n=72008年 (9)n=92009年 (8)n=82010年 (8)n=82011年 (16)n=162012年 (13)n=132013年 (14)n=142014年 (25)n=252015年 (15)n=152016年 (20)n=202017年 (8)n=82018年 (13)n=132019年 (21)n=212020年 (21)n=212021年 (10)n=102022年 (20)n=202023年 (16)n=162024年 (14)n=142025年 (10)n=10
年率:+2.1%
年間変動:+73万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

1,142万万円 〜 5,940万万円平均 3,541万万円 ± 960万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築7年。築浅物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築17年で約14%減

この物件の想定価格4,586万6,850万9,114万築10年築20年築30年築40年築50年築7年：8,680万円（この物件のいまの価格）築8年：8,594万円（成約1192件）築9年：8,465万円（成約1198件）築10年：8,293万円（成約1148件）築11年：8,121万円（成約1099件）築12年：8,035万円（成約1071件）築13年：7,856万円（成約1046件）築14年：7,770万円（成約1058件）築15年：7,692万円（成約1080件）築16年：7,577万円（成約1136件）築17年：7,541万円（成約1151件）築18年：7,434万円（成約1139件）築19年：7,326万円（成約1135件）築20年：7,291万円（成約1085件）築21年：7,162万円（成約1051件）築22年：7,097万円（成約1017件）築23年：7,040万円（成約959件）築24年：6,904万円（成約910件）築25年：6,825万円（成約916件）築26年：6,775万円（成約857件）築27年：6,682万円（成約799件）築28年：6,553万円（成約777件）築29年：6,517万円（成約681件）築30年：6,403万円（成約571件）築31年：6,252万円（成約531件）築32年：5,994万円（成約520件）築33年：5,894万円（成約505件）築34年：5,787万円（成約526件）築35年：5,808万円（成約570件）築36年：5,751万円（成約597件）築37年：5,794万円（成約634件）築38年：5,772万円（成約637件）築39年：5,708万円（成約662件）築40年：5,622万円（成約658件）築41年：5,543万円（成約650件）築42年：5,378万円（成約591件）築43年：5,343万円（成約577件）築44年：5,321万円（成約554件）築45年：5,321万円（成約513件）築46年：5,321万円（成約434件）築47年：5,357万円（成約395件）築48年：5,486万円（成約360件）築49年：5,615万円（成約321件）築50年：5,679万円（成約302件）築51年：5,651万円（成約293件）築52年：5,615万円（成約268件）築53年：5,507万円（成約219件）築54年：5,307万円（成約164件）築55年：5,207万円（成約113件）築56年：4,985万円（成約73件）築57年：5,049万円（成約41件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約103%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2019年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築7年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約40年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:7年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）242,053円をもとに、表面利回りは3.35%です。（年間賃料290万円 ÷ 物件価格8,680万円 = 3.35%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は242,053円（年間290万円）です。表面利回りは3.35%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約30年（この地区の中央は約26年）

同じ広さの売り物件の半分が 21〜31年08,680万0年5年10年15年20年25年30年35年購入価格累積の家賃収入（月24.2万円）約30年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:242,053円
年間賃料:290万円
物件価格:8,680万円
表面利回り:3.35%

エリアの相場・買い判定

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