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中古マンション / 戸建て

ガーラ・レジデンス西葛西の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
4.5%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.4%（年間+137万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.4%（年間+137万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,200万¥1,105万¥3,029万¥4,953万¥6,876万¥8,800万2005年 (3)n=32006年 (9)n=92007年 (21)n=212008年 (18)n=182009年 (23)n=232010年 (12)n=122011年 (16)n=162012年 (16)n=162013年 (23)n=232014年 (21)n=212015年 (17)n=172016年 (13)n=132017年 (20)n=202018年 (13)n=132019年 (16)n=162020年 (19)n=192021年 (66)n=662022年 (58)n=582023年 (58)n=582024年 (49)n=492025年 (36)n=36
年率:+3.4%
年間変動:+137万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位1%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 99%順位 (かなり割高)

1,059万万円 〜 7,450万万円平均 4,254万万円 ± 1,278万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築10年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築20年で約16%減

この物件の想定価格4,116万5,838万7,560万築10年築20年築30年築40年築50年築10年：7,200万円（この物件のいまの価格）築10年：7,172万円（成約806件）築11年：6,951万円（成約801件）築12年：6,724万円（成約810件）築13年：6,604万円（成約831件）築14年：6,472万円（成約838件）築15年：6,302万円（成約890件）築16年：6,233万円（成約885件）築17年：6,170万円（成約890件）築18年：6,100万円（成約901件）築19年：6,056万円（成約899件）築20年：6,025万円（成約862件）築21年：6,012万円（成約846件）築22年：5,955万円（成約811件）築23年：5,911万円（成約759件）築24年：5,823万円（成約712件）築25年：5,722万円（成約663件）築26年：5,691万円（成約604件）築27年：5,602万円（成約547件）築28年：5,552万円（成約470件）築29年：5,539万円（成約411件）築30年：5,432万円（成約327件）築31年：5,350万円（成約295件）築32年：5,275万円（成約266件）築33年：5,382万円（成約279件）築34年：5,325万円（成約294件）築35年：5,281万円（成約332件）築36年：5,250万円（成約355件）築37年：5,256万円（成約370件）築38年：5,136万円（成約391件）築39年：5,092万円（成約392件）築40年：5,042万円（成約399件）築41年：5,124万円（成約387件）築42年：4,972万円（成約385件）築43年：4,960万円（成約354件）築44年：4,941万円（成約324件）築45年：4,903万円（成約264件）築46年：4,726万円（成約226件）築47年：4,689万円（成約174件）築48年：4,531万円（成約126件）築49年：4,500万円（成約86件）築50年：4,474万円（成約68件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約101%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2017年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築10年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約37年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:10年
貸すとどうか

投資利回り

~6%

推定賃料（月）269,353円をもとに、表面利回りは4.49%です。（年間賃料323万円 ÷ 物件価格7,200万円 = 4.49%）

利回りは良好で、安定した賃貸収入が見込めます。 推定賃料と販売価格のバランスが良く、投資物件としても十分検討に値する水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は269,353円（年間323万円）です。表面利回りは4.49%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約22年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜30年07,200万0年5年10年15年20年25年30年35年購入価格累積の家賃収入（月26.9万円）約22年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:269,353円
年間賃料:323万円
物件価格:7,200万円
表面利回り:4.49%

エリアの相場・買い判定

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