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中古マンション / 戸建て

GENOVIA三軒茶屋greenveliの分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.0%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.7%（年間+100万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.7%（年間+100万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥8,820万¥73万¥2,502万¥4,932万¥7,361万¥9,790万2005年 (25)n=252006年 (72)n=722007年 (65)n=652008年 (65)n=652009年 (78)n=782010年 (79)n=792011年 (76)n=762012年 (76)n=762013年 (98)n=982014年 (91)n=912015年 (101)n=1012016年 (95)n=952017年 (85)n=852018年 (92)n=922019年 (83)n=832020年 (97)n=972021年 (103)n=1032022年 (99)n=992023年 (103)n=1032024年 (118)n=1182025年 (48)n=48
年率:+2.7%
年間変動:+100万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

343万万円 〜 7,451万万円平均 3,897万万円 ± 1,422万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築9年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築19年で約14%減

この物件の想定価格3,535万6,398万9,261万築10年築20年築30年築40年築50年築9年：8,820万円（この物件のいまの価格）築9年：8,789万円（成約1259件）築10年：8,502万円（成約1214件）築11年：8,359万円（成約1163件）築12年：8,273万円（成約1118件）築13年：8,122万円（成約1077件）築14年：8,015万円（成約1014件）築15年：7,864万円（成約1033件）築16年：7,771万円（成約1069件）築17年：7,706万円（成約1082件）築18年：7,592万円（成約1090件）築19年：7,556万円（成約1115件）築20年：7,542万円（成約1081件）築21年：7,491万円（成約965件）築22年：7,413万円（成約893件）築23年：7,362万円（成約819件）築24年：7,240万円（成約745件）築25年：7,140万円（成約704件）築26年：6,961万円（成約738件）築27年：6,868万円（成約730件）築28年：6,753万円（成約717件）築29年：6,674万円（成約632件）築30年：6,645万円（成約558件）築31年：6,502万円（成約460件）築32年：6,344万円（成約382件）築33年：6,136万円（成約343件）築34年：6,165万円（成約367件）築35年：5,972万円（成約405件）築36年：5,929万円（成約471件）築37年：5,921万円（成約548件）築38年：5,778万円（成約620件）築39年：5,649万円（成約695件）築40年：5,549万円（成約729件）築41年：5,491万円（成約719件）築42年：5,391万円（成約723件）築43年：5,377万円（成約729件）築44年：5,269万円（成約686件）築45年：5,291万円（成約657件）築46年：5,233万円（成約662件）築47年：5,140万円（成約628件）築48年：5,176万円（成約600件）築49年：5,283万円（成約581件）築50年：5,176万円（成約569件）築51年：5,154万円（成約535件）築52年：5,154万円（成約497件）築53年：5,054万円（成約418件）築54年：4,853万円（成約342件）築55年：4,696万円（成約263件）築56年：4,552万円（成約184件）築57年：4,323万円（成約115件）築58年：4,029万円（成約77件）築59年：3,842万円（成約41件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約103%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2017年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築9年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約38年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:9年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）217,997円をもとに、表面利回りは2.97%です。（年間賃料262万円 ÷ 物件価格8,820万円 = 2.97%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は217,997円（年間262万円）です。表面利回りは2.97%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約34年（この地区の中央は約28年）

同じ広さの売り物件の半分が 21〜33年08,820万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月21.8万円）約34年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:217,997円
年間賃料:262万円
物件価格:8,820万円
表面利回り:2.97%

エリアの相場・買い判定

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