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中古マンション / 戸建て

グランイーグル千歳船橋の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
やや弱いバブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
5.0%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.5%（年間+154万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.5%（年間+154万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥8,480万¥2,975万¥5,531万¥8,088万¥10,644万¥13,200万2006年 (1)2009年 (1)2010年 (3)n=32011年 (2)n=22012年 (2)n=22014年 (4)n=42015年 (2)n=22016年 (3)n=32017年 (2)n=22018年 (2)n=22019年 (2)n=22020年 (1)2021年 (7)n=72022年 (3)n=32023年 (10)n=102024年 (5)n=52025年 (6)n=6
年率:+2.5%
年間変動:+154万円

お買い得度

やや弱い

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位15%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 85%順位 (割高)

2,113万万円 〜 11,077万万円平均 6,595万万円 ± 1,793万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築14年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築24年で約8%減

この物件の想定価格4,405万6,654万8,904万築20年築30年築40年築50年築14年：8,480万円（この物件のいまの価格）築15年：8,480万円（成約1178件）築16年：8,340万円（成約1192件）築17年：8,233万円（成約1168件）築18年：8,109万円（成約1150件）築19年：8,076万円（成約1104件）築20年：8,002万円（成約1029件）築21年：7,986万円（成約897件）築22年：7,911万円（成約790件）築23年：7,911万円（成約675件）築24年：7,845万円（成約610件）築25年：7,821万円（成約544件）築26年：7,623万円（成約472件）築27年：7,541万円（成約414件）築28年：7,516万円（成約369件）築29年：7,450万円（成約294件）築30年：7,277万円（成約239件）築31年：7,153万円（成約208件）築32年：7,046万円（成約172件）築33年：6,914万円（成約162件）築34年：6,758万円（成約166件）築35年：6,618万円（成約160件）築36年：6,609万円（成約155件）築37年：6,510万円（成約176件）築38年：6,502万円（成約181件）築39年：6,593万円（成約180件）築40年：6,527万円（成約190件）築41年：6,502万円（成約195件）築42年：6,444万円（成約184件）築43年：6,337万円（成約173件）築44年：5,909万円（成約160件）築45年：5,711万円（成約147件）築46年：5,587万円（成約144件）築47年：5,554万円（成約129件）築48年：5,505万円（成約133件）築49年：5,530万円（成約137件）築50年：5,554万円（成約122件）築51年：5,546万円（成約114件）築52年：5,390万円（成約114件）築53年：5,390万円（成約90件）築54年：5,423万円（成約70件）築55年：5,175万円（成約61件）築56年：4,788万円（成約42件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約81%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2012年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築14年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約33年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:14年
貸すとどうか

投資利回り

~6%

推定賃料（月）356,172円をもとに、表面利回りは5.04%です。（年間賃料427万円 ÷ 物件価格8,480万円 = 5.04%）

高い利回りが期待でき、投資効率に優れています。 推定賃料に対して販売価格が割安で、賃貸運用した場合の投資リターンが大きい水準です。ただし、高利回りの背景（築年数、立地条件等）も確認することが重要です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は356,172円（年間427万円）です。表面利回りは5.04%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約20年（この地区の中央は約26年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜31年08,480万0年5年10年15年20年25年30年35年購入価格累積の家賃収入（月35.6万円）約20年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:356,172円
年間賃料:427万円
物件価格:8,480万円
表面利回り:5.04%

エリアの相場・買い判定

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