中古マンション / 戸建て
小金井ハイツの分析レポート
価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析
市区町村と間取りを選ぶと、その地区の相場・需給データのページを表示します。
いくらが妥当か
成約価格の値動き
同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.1%（年間+75万円）で推移しています。やや値上がりです。
周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.1%（年間+75万円）のペースで推移しています。
年率:+2.1%
年間変動:+75万円
お買い得度
同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「適正」と判定されました。
類似物件と比較して、割安な価格帯です。 周辺相場よりもやや低めの価格で、コストパフォーマンスが期待できます。 成約価格の分布で下位24%に位置しており、周辺と比べて低い価格帯です。
市場内 24%順位 (適正)
1,053万万円 〜 6,747万万円平均 3,900万万円 ± 1,139万万円
買った後どうなるか
築年数
築56年。老朽化物件です。
築年数が長く、建て替えリスクも視野に入ります。 旧耐震基準の物件の場合、耐震性にも懸念があります。修繕費の増大や建て替え議論の可能性も考慮した上で判断してください。
旧耐震基準の可能性が高い
1970年の建築で、1981年6月の新耐震基準より前です。耐震診断・補強がされているかが購入判断の要になります。
住宅ローン控除に証明書が要る
1981年以前の建築は、耐震基準適合証明書などがないと住宅ローン控除を使えません。取得できるかを売主・管理組合に確認してください。
大規模修繕は5回目前後の時期
大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築56年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。
法定耐用年数（RC造47年）を超過
税務上の減価償却期間は終えています。住めなくなるという意味ではありませんが、金融機関によっては借入期間が短くなることがあります。
築年数:56年
貸すとどうか
投資利回り
推定賃料（月）181,985円をもとに、表面利回りは7.09%です。（年間賃料218万円 ÷ 物件価格3,080万円 = 7.09%）
高い利回りが期待でき、投資効率に優れています。 推定賃料に対して販売価格が割安で、賃貸運用した場合の投資リターンが大きい水準です。ただし、高利回りの背景（築年数、立地条件等）も確認することが重要です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は181,985円（年間218万円）です。表面利回りは7.09%です。
家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約14年（この地区の中央は約30年）
管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。
推定賃料（月）:181,985円
年間賃料:218万円
物件価格:3,080万円
表面利回り:7.09%
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