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中古マンション / 戸建て

清新南ハイツ12号棟の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
やや弱いバブル指数
要ログイン
築年数
老朽化売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
4.6%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.5%（年間+107万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.5%（年間+107万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥5,480万¥1,105万¥3,139万¥5,173万¥7,206万¥9,240万2005年 (2)n=22006年 (3)n=32007年 (13)n=132008年 (12)n=122009年 (11)n=112010年 (8)n=82011年 (10)n=102012年 (8)n=82013年 (9)n=92014年 (12)n=122015年 (4)n=42016年 (10)n=102017年 (5)n=52018年 (4)n=42019年 (13)n=132020年 (12)n=122021年 (53)n=532022年 (36)n=362023年 (47)n=472024年 (45)n=452025年 (27)n=27
年率:+2.5%
年間変動:+107万円

お買い得度

やや弱い

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「適正」と判定されました。

類似物件と比較して、やや割高な価格設定です。 周辺相場よりも高めの価格です。物件固有の付加価値（眺望、リノベ済み等）がなければ、価格交渉を検討する価値があります。 成約価格の分布で上位23%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 77%順位 (適正)

1,232万万円 〜 7,782万万円平均 4,507万万円 ± 1,310万万円
買った後どうなるか

築年数

老朽化

築42年。老朽化物件です。

築年数が長く、建て替えリスクも視野に入ります。 旧耐震基準の物件の場合、耐震性にも懸念があります。修繕費の増大や建て替え議論の可能性も考慮した上で判断してください。

古くなることで、価格はいくら目減りするか

この物件の想定価格4,514万5,134万5,754万築45年築50年築42年：5,480万円（この物件のいまの価格）築43年：5,480万円（成約281件）築44年：5,445万円（成約250件）築45年：5,361万円（成約201件）築46年：5,102万円（成約180件）築47年：5,004万円（成約131件）築48年：4,906万円（成約94件）築49年：4,920万円（成約66件）築50年：4,927万円（成約53件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約33%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

1984年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は4回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築42年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約5年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:42年
貸すとどうか

投資利回り

~6%

推定賃料（月）211,094円をもとに、表面利回りは4.62%です。（年間賃料253万円 ÷ 物件価格5,480万円 = 4.62%）

利回りは良好で、安定した賃貸収入が見込めます。 推定賃料と販売価格のバランスが良く、投資物件としても十分検討に値する水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は211,094円（年間253万円）です。表面利回りは4.62%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約22年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 24〜31年05,480万0年5年10年15年20年25年30年35年購入価格累積の家賃収入（月21.1万円）約22年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:211,094円
年間賃料:253万円
物件価格:5,480万円
表面利回り:4.62%

賃貸に出した場合の賃料は、周りと比べてどうか

この物件と同じ広さの部屋に絞って、この地区・東京平均・同じ地区の駅と並べて比較します。

この物件
21.1万
江戸川区
19.8万
東京平均
24.5万

江戸川区の駅ごと

江戸川駅
28.0万
京成小岩駅
27.0万
小岩駅
20.5万
船堀駅
20.5万
葛西臨海公園駅
20.3万
西葛西駅
20.0万

隣接する区

江東区
31.6万
葛飾区
19.8万
この物件（推定賃料）比較対象（実募集賃料）

「この物件」だけが推定値です（面積・駅徒歩・築年数から近い条件の賃貸事例をもとに算出）。 それ以外は、実際に募集中の3LDK以上のうち70–80㎡の部屋に絞った賃料の中央値です。 広さを揃えないと、同じ間取りでも面積差で賃料が何倍も変わり比較になりません。

この物件は相場より高めの賃料になりそう（想定21.1万円・相場19.8万円）

江戸川区×3LDK以上で70–80㎡帯の募集賃料（万円）分布。

賃貸

帯内で 59パーセンタイル（ほぼ中央水準）

5.8万円 〜 33.8万円中央 19.8万円 ± 5.6万円（募集148件）

江戸川区×3LDK以上で70–80㎡帯（募集148件）の中央賃料は19.8万円です。この物件の想定賃料21.1万円は中央より1.3万円高めです。オレンジの線がこの物件の想定賃料の位置です。

在庫: 148件成約: 10件中央賃料: 19.8万円

※想定賃料は、この物件の広さ・駅からの距離・築年数などが近い賃貸事例から推定した参考値です。

賃貸に出したら？（想定利回り）

当物件の想定利回り

4.62%

推定賃料 21.1万円/月

同じ広さ帯の相場利回り

4.34%

実募集賃料 19.8万円/月

当物件は相場の利回りを0.28%上回ります。

推定賃料：
西葛西駅の募集中の部屋14件のうち、この物件と面積・築年数・駅徒歩が近いものに絞った賃料の中央値です。
実募集賃料：
実際にこの地区で募集中の、この物件と同じ広さ帯の3LDK以上の賃料の中央値です（推定ではありません）。

賃貸の相場・市場（3LDK以上）

賃料 中央値

17.5万円

東京中央値21.5万円 ・ −19% 安い

㎡単価 中央

2,384 円/㎡

東京中央値2,796円 ・ −15% 安い

推定募集件数

608件

他市区中央255件 ・ +138% 多い

推定成約件数（直近30日）

会員限定

推定成約率

会員限定

成約までの推定期間

会員限定

推定値下げ率

会員限定

推定成約件数・推定成約率・成約までの推定期間・推定値下げ率は有料プランで表示

エリアの相場・買い判定

江戸川区 3LDK の相場を見る

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将来の売れ行き予想

売れるまでの想定期間

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買う？ 借りる？

この物件を「買う」のと「同等の家を借りる」のを、購入価格と家賃から判定します。

借りる買う

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