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中古マンション / 戸建て

ハミングテラスの分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.5%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.0%（年間+119万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+3.0%（年間+119万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,680万¥519万¥2,726万¥4,934万¥7,142万¥9,350万2005年 (3)n=32006年 (4)n=42007年 (8)n=82008年 (16)n=162009年 (15)n=152010年 (7)n=72011年 (5)n=52012年 (14)n=142013年 (11)n=112014年 (10)n=102015年 (10)n=102016年 (5)n=52017年 (6)n=62018年 (6)n=62019年 (4)n=42020年 (12)n=122021年 (50)n=502022年 (35)n=352023年 (37)n=372024年 (40)n=402025年 (16)n=16
年率:+3.0%
年間変動:+119万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位1%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 99%順位 (かなり割高)

659万万円 〜 7,787万万円平均 4,223万万円 ± 1,426万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築12年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築22年で約15%減

この物件の想定価格3,999万6,032万8,064万築20年築30年築40年築12年：7,680万円（この物件のいまの価格）築12年：7,629万円（成約640件）築13年：7,492万円（成約655件）築14年：7,434万円（成約637件）築15年：7,245万円（成約633件）築16年：7,245万円（成約616件）築17年：7,209万円（成約555件）築18年：7,013万円（成約473件）築19年：6,847万円（成約437件）築20年：6,767万円（成約395件）築21年：6,615万円（成約353件）築22年：6,485万円（成約330件）築23年：6,477万円（成約306件）築24年：6,383万円（成約274件）築25年：6,093万円（成約247件）築26年：5,999万円（成約203件）築27年：5,970万円（成約180件）築28年：5,811万円（成約152件）築29年：5,847万円（成約134件）築30年：5,528万円（成約126件）築31年：5,376万円（成約130件）築32年：5,340万円（成約128件）築33年：5,086万円（成約127件）築34年：4,956万円（成約110件）築35年：4,985万円（成約88件）築36年：5,043万円（成約79件）築37年：4,601万円（成約70件）築38年：4,651万円（成約64件）築39年：4,579万円（成約63件）築40年：4,579万円（成約67件）築41年：4,405万円（成約67件）築42年：4,405万円（成約64件）築43年：4,412万円（成約58件）築44年：4,405万円（成約53件）築45年：4,347万円（成約48件）築46年：4,369万円（成約42件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約95%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2015年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築12年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約35年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:12年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）161,632円をもとに、表面利回りは2.53%です。（年間賃料194万円 ÷ 物件価格7,680万円 = 2.53%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は161,632円（年間194万円）です。表面利回りは2.53%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約40年（この地区の中央は約25年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜29年07,680万0年10年20年30年40年購入価格累積の家賃収入（月16.2万円）約40年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:161,632円
年間賃料:194万円
物件価格:7,680万円
表面利回り:2.53%

エリアの相場・買い判定

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