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中古マンション / 戸建て

HARUMI FLAG SUN VILLAGE T棟の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
新築同等売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.9%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+4.9%（年間+226万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+4.9%（年間+226万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥11,380万¥1,020万¥3,895万¥6,769万¥9,644万¥12,518万2005年 (2)n=22006年 (5)n=52007年 (4)n=42008年 (7)n=72009年 (15)n=152010年 (10)n=102011年 (10)n=102012年 (8)n=82013年 (14)n=142014年 (15)n=152015年 (11)n=112016年 (15)n=152017年 (19)n=192018年 (20)n=202019年 (23)n=232020年 (17)n=172021年 (30)n=302022年 (23)n=232023年 (26)n=262024年 (23)n=232025年 (15)n=15
年率:+4.9%
年間変動:+226万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

104万万円 〜 9,449万万円平均 4,777万万円 ± 1,869万万円
買った後どうなるか

築年数

新築同等

築1年。新築同等物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築11年で約18%減

この物件の想定価格0.43億0.81億1.19億築10年築20年築30年築40年築50年築1年：1.14億円（この物件のいまの価格）築2年：1.11億円（成約1033件）築3年：1.09億円（成約1200件）築4年：1.06億円（成約1367件）築5年：1.04億円（成約1473件）築6年：1.02億円（成約1562件）築7年：1.01億円（成約1572件）築8年：9,988万円（成約1586件）築9年：9,728万円（成約1454件）築10年：9,524万円（成約1395件）築11年：9,375万円（成約1311件）築12年：9,189万円（成約1203件）築13年：9,004万円（成約1115件）築14年：8,957万円（成約1080件）築15年：8,874万円（成約1042件）築16年：8,744万円（成約1007件）築17年：8,642万円（成約1024件）築18年：8,632万円（成約1015件）築19年：8,567万円（成約984件）築20年：8,512万円（成約902件）築21年：8,475万円（成約769件）築22年：8,438万円（成約651件）築23年：8,354万円（成約532件）築24年：8,280万円（成約398件）築25年：8,261万円（成約292件）築26年：8,178万円（成約234件）築27年：8,029万円（成約160件）築28年：7,519万円（成約112件）築29年：7,370万円（成約112件）築30年：7,092万円（成約128件）築31年：6,962万円（成約131件）築32年：6,971万円（成約150件）築33年：6,943万円（成約158件）築34年：6,525万円（成約147件）築35年：6,488万円（成約157件）築36年：6,423万円（成約164件）築37年：6,414万円（成約189件）築38年：6,433万円（成約208件）築39年：6,265万円（成約248件）築40年：6,191万円（成約256件）築41年：6,071万円（成約286件）築42年：5,968万円（成約278件）築43年：5,848万円（成約257件）築44年：5,820万円（成約219件）築45年：5,746万円（成約198件）築46年：5,569万円（成約164件）築47年：5,384万円（成約144件）築48年：5,467万円（成約148件）築49年：5,421万円（成約140件）築50年：5,077万円（成約120件）築51年：4,994万円（成約95件）築52年：4,938万円（成約74件）築53年：4,650万円（成約40件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約84%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2025年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築1年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約46年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:1年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）273,014円をもとに、表面利回りは2.88%です。（年間賃料328万円 ÷ 物件価格11,380万円 = 2.88%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は273,014円（年間328万円）です。表面利回りは2.88%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約35年（この地区の中央は約32年）

同じ広さの売り物件の半分が 26〜36年01億1,380万0年10年20年30年40年購入価格累積の家賃収入（月27.3万円）約35年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:273,014円
年間賃料:328万円
物件価格:11,380万円
表面利回り:2.88%

エリアの相場・買い判定

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