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中古マンション / 戸建て

イニシア両国の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.5%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.1%（年間+145万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.1%（年間+145万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥10,499万¥1,615万¥4,098万¥6,582万¥9,065万¥11,549万2005年 (3)n=32006年 (7)n=72007年 (5)n=52008年 (6)n=62009年 (9)n=92010年 (5)n=52011年 (16)n=162012年 (7)n=72013年 (5)n=52014年 (6)n=62015年 (4)n=42016年 (4)n=42017年 (11)n=112018年 (7)n=72019年 (10)n=102020年 (11)n=112021年 (16)n=162022年 (30)n=302023年 (27)n=272024年 (25)n=252025年 (7)n=7
年率:+3.1%
年間変動:+145万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

1,689万万円 〜 7,630万万円平均 4,660万万円 ± 1,188万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築14年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築25年で約7%減

この物件の想定価格0.67億0.89億1.10億築20年築30年築40年築15年：1.05億円（この物件のいまの価格）築15年：1.05億円（成約676件）築16年：1.02億円（成約657件）築17年：1.02億円（成約696件）築18年：1.01億円（成約691件）築19年：1.01億円（成約718件）築20年：1.01億円（成約711件）築21年：1.01億円（成約700件）築22年：1.00億円（成約675件）築23年：9,980万円（成約658件）築24年：9,949万円（成約603件）築25年：9,644万円（成約574件）築26年：9,552万円（成約544件）築27年：9,470万円（成約463件）築28年：9,246万円（成約407件）築29年：8,992万円（成約364件）築30年：8,910万円（成約317件）築31年：8,310万円（成約266件）築32年：8,198万円（成約273件）築33年：8,035万円（成約263件）築34年：8,004万円（成約245件）築35年：8,055万円（成約236件）築36年：8,167万円（成約241件）築37年：8,167万円（成約217件）築38年：8,198万円（成約216件）築39年：7,800万円（成約235件）築40年：7,648万円（成約247件）築41年：7,637万円（成約246件）築42年：7,658万円（成約246件）築43年：7,454万円（成約228件）築44年：7,648万円（成約185件）築45年：7,515万円（成約140件）築46年：7,373万円（成約102件）築47年：7,271万円（成約75件）築48年：7,699万円（成約61件）築49年：7,597万円（成約50件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約81%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2012年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築15年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約32年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:14年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）303,908円をもとに、表面利回りは3.47%です。（年間賃料365万円 ÷ 物件価格10,499万円 = 3.47%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は303,908円（年間365万円）です。表面利回りは3.47%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約29年（この地区の中央は約24年）

同じ広さの売り物件の半分が 18〜30年01億499万0年5年10年15年20年25年30年35年購入価格累積の家賃収入（月30.4万円）約29年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:303,908円
年間賃料:365万円
物件価格:10,499万円
表面利回り:3.47%

エリアの相場・買い判定

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