物件ナビ

中古マンション / 戸建て

イニシア日暮里の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
新築同等売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.2%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.8%（年間+129万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.8%（年間+129万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥9,480万¥2,210万¥4,265万¥6,319万¥8,374万¥10,428万2006年 (1)2008年 (2)n=22009年 (3)n=32010年 (8)n=82011年 (1)2012年 (5)n=52013年 (2)n=22014年 (1)2015年 (4)n=42016年 (4)n=42017年 (4)n=42018年 (4)n=42019年 (3)n=32020年 (4)n=42021年 (10)n=102022年 (14)n=142023年 (12)n=122024年 (13)n=132025年 (7)n=7
年率:+2.8%
年間変動:+129万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

2,059万万円 〜 7,159万万円平均 4,609万万円 ± 1,020万万円
買った後どうなるか

築年数

新築同等

築2年。新築同等物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築12年で約21%減

この物件の想定価格3,721万6,837万9,954万築10年築20年築30年築40年築2年：9,480万円（この物件のいまの価格）築3年：9,255万円（成約355件）築4年：8,840万円（成約435件）築5年：8,640万円（成約515件）築6年：8,482万円（成約550件）築7年：8,233万円（成約567件）築8年：8,054万円（成約572件）築9年：7,950万円（成約520件）築10年：7,764万円（成約478件）築11年：7,667万円（成約487件）築12年：7,550万円（成約468件）築13年：7,419万円（成約452件）築14年：7,364万円（成約456件）築15年：7,260万円（成約463件）築16年：7,136万円（成約418件）築17年：7,012万円（成約384件）築18年：6,894万円（成約370件）築19年：6,653万円（成約371件）築20年：6,522万円（成約349件）築21年：6,349万円（成約355件）築22年：6,266万円（成約360件）築23年：6,142万円（成約361件）築24年：6,128万円（成約340件）築25年：6,018万円（成約318件）築26年：5,901万円（成約302件）築27年：5,845万円（成約291件）築28年：5,652万円（成約259件）築29年：5,521万円（成約239件）築30年：5,555万円（成約233件）築31年：5,507万円（成約230件）築32年：5,266万円（成約231件）築33年：5,266万円（成約247件）築34年：5,342万円（成約249件）築35年：5,266万円（成約247件）築36年：5,362万円（成約242件）築37年：5,424万円（成約207件）築38年：5,355万円（成約184件）築39年：5,162万円（成約184件）築40年：5,045万円（成約174件）築41年：4,789万円（成約170件）築42年：4,769万円（成約178件）築43年：4,645万円（成約178件）築44年：4,679万円（成約149件）築45年：4,320万円（成約129件）築46年：4,168万円（成約95件）築47年：4,044万円（成約63件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約49%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2024年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築2年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約45年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:2年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）255,040円をもとに、表面利回りは3.23%です。（年間賃料306万円 ÷ 物件価格9,480万円 = 3.23%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は255,040円（年間306万円）です。表面利回りは3.23%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約31年（この地区の中央は約25年）

同じ広さの売り物件の半分が 20〜29年09,480万0年5年10年15年20年25年30年35年購入価格累積の家賃収入（月25.5万円）約31年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:255,040円
年間賃料:306万円
物件価格:9,480万円
表面利回り:3.23%

エリアの相場・買い判定

荒川区 1LDK の相場を見る

この地区・間取りの成約価格の推移、買い時判定、賃貸相場をまとめて確認できます。

地区ページを見る
無料登録すると読める指標

バブル指数

有料プランで読める指標

将来の売れ行き予想

売れるまでの想定期間

賃貸需要

市区町村と間取りを選ぶと、その地区の相場・需給データのページを表示します。