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中古マンション / 戸建て

イニシアイオ杉並和泉の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
横ばいお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
中程度売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.2%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

横ばい

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+0.6%（年間+24万円）で推移しています。横ばいです。

周辺相場はほぼ横ばいで推移しています。 価格の大きな変動は見られず、安定した市況です。急な値上がりは見込みにくい反面、急落リスクも低いと考えられます。 具体的には、年率+0.6%（年間+24万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,699万¥1,445万¥3,201万¥4,957万¥6,713万¥8,469万2006年第2四半期 (1)2008年第3四半期 (1)2018年第2四半期 (1)2021年第1四半期 (2)n=22021年第3四半期 (1)2022年第1四半期 (1)2023年第1四半期 (1)2023年第3四半期 (1)2024年第4四半期 (2)n=22025年第2四半期 (1)
年率:+0.6%
年間変動:+24万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

1,716万万円 〜 5,867万万円平均 3,792万万円 ± 830万万円
買った後どうなるか

築年数

中程度

築16年。中程度物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築26年で約10%減

この物件の想定価格4,150万6,117万8,084万築20年築30年築40年築50年築16年：7,699万円（この物件のいまの価格）築16年：7,664万円（成約650件）築17年：7,567万円（成約658件）築18年：7,436万円（成約646件）築19年：7,339万円（成約618件）築20年：7,339万円（成約583件）築21年：7,249万円（成約554件）築22年：7,200万円（成約500件）築23年：7,152万円（成約471件）築24年：7,068万円（成約441件）築25年：6,978万円（成約416件）築26年：6,916万円（成約410件）築27年：6,826万円（成約384件）築28年：6,604万円（成約341件）築29年：6,604万円（成約303件）築30年：6,479万円（成約261件）築31年：6,299万円（成約205件）築32年：6,223万円（成約186件）築33年：6,320万円（成約181件）築34年：5,973万円（成約184件）築35年：5,911万円（成約201件）築36年：5,904万円（成約224件）築37年：5,828万円（成約258件）築38年：5,648万円（成約283件）築39年：5,572万円（成約331件）築40年：5,239万円（成約346件）築41年：5,100万円（成約361件）築42年：5,066万円（成約364件）築43年：4,996万円（成約353件）築44年：4,927万円（成約357件）築45年：4,962万円（成約371件）築46年：4,823万円（成約385件）築47年：4,768万円（成約407件）築48年：4,809万円（成約467件）築49年：4,809万円（成約492件）築50年：4,809万円（成約497件）築51年：4,872万円（成約479件）築52年：4,899万円（成約437件）築53年：4,892万円（成約337件）築54年：4,809万円（成約233件）築55年：4,754万円（成約151件）築56年：4,511万円（成約87件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約76%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2011年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築16年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約31年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:16年
貸すとどうか

投資利回り

~3%

推定賃料（月）142,646円をもとに、表面利回りは2.22%です。（年間賃料171万円 ÷ 物件価格7,699万円 = 2.22%）

利回りはやや低く、賃貸運用だけでは回収に時間がかかります。 販売価格に対して想定賃料が低めです。値上がり益を狙う場合を除き、投資としての魅力はやや限定的です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は142,646円（年間171万円）です。表面利回りは2.22%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約45年（この地区の中央は約29年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜34年07,699万0年10年20年30年40年50年購入価格累積の家賃収入（月14.3万円）約45年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:142,646円
年間賃料:171万円
物件価格:7,699万円
表面利回り:2.22%

エリアの相場・買い判定

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