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中古マンション / 戸建て

ジオ石神井公園の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
新築同等売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
4.3%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.7%（年間+90万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.7%（年間+90万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,180万¥179万¥2,108万¥4,038万¥5,968万¥7,898万2005年 (2)n=22006年 (4)n=42007年 (6)n=62008年 (3)n=32009年 (2)n=22010年 (6)n=62011年 (3)n=32012年 (4)n=42013年 (9)n=92014年 (12)n=122015年 (7)n=72016年 (3)n=32017年 (4)n=42018年 (5)n=52019年 (3)n=32020年 (9)n=92021年 (3)n=32022年 (10)n=102023年 (7)n=72024年 (11)n=112025年 (3)n=3
年率:+2.7%
年間変動:+90万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

324万万円 〜 6,309万万円平均 3,316万万円 ± 1,197万万円
買った後どうなるか

築年数

新築同等

築3年。新築同等物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築13年で約19%減

この物件の想定価格3,284万5,411万7,539万築10年築20年築30年築40年築50年築3年：7,180万円（この物件のいまの価格）築3年：7,149万円（成約412件）築4年：7,003万円（成約484件）築5年：6,727万円（成約532件）築6年：6,545万円（成約578件）築7年：6,332万円（成約641件）築8年：6,238万円（成約680件）築9年：6,103万円（成約678件）築10年：6,004万円（成約705件）築11年：5,921万円（成約694件）築12年：5,858万円（成約680件）築13年：5,780万円（成約694件）築14年：5,656万円（成約720件）築15年：5,505万円（成約738件）築16年：5,427万円（成約784件）築17年：5,369万円（成約835件）築18年：5,343万円（成約819件）築19年：5,312万円（成約798件）築20年：5,302万円（成約770件）築21年：5,213万円（成約712件）築22年：5,161万円（成約678件）築23年：4,990万円（成約694件）築24年：4,948万円（成約703件）築25年：4,901万円（成約709件）築26年：4,901万円（成約716件）築27年：4,844万円（成約706件）築28年：4,854万円（成約644件）築29年：4,771万円（成約583件）築30年：4,719万円（成約509件）築31年：4,636万円（成約475件）築32年：4,501万円（成約416件）築33年：4,438万円（成約402件）築34年：4,402万円（成約372件）築35年：4,443万円（成約387件）築36年：4,402万円（成約383件）築37年：4,433万円（成約391件）築38年：4,402万円（成約394件）築39年：4,339万円（成約405件）築40年：4,105万円（成約386件）築41年：3,965万円（成約362件）築42年：3,840万円（成約334件）築43年：3,642万円（成約300件）築44年：3,621万円（成約303件）築45年：3,668万円（成約307件）築46年：3,725万円（成約315件）築47年：3,736万円（成約316件）築48年：3,772万円（成約323件）築49年：3,783万円（成約296件）築50年：3,824万円（成約280件）築51年：3,741万円（成約250件）築52年：3,814万円（成約210件）築53年：3,710万円（成約166件）築54年：3,725万円（成約124件）築55年：3,569万円（成約69件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約55%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2023年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築3年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約44年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:3年
貸すとどうか

投資利回り

~6%

推定賃料（月）257,969円をもとに、表面利回りは4.31%です。（年間賃料310万円 ÷ 物件価格7,180万円 = 4.31%）

利回りは良好で、安定した賃貸収入が見込めます。 推定賃料と販売価格のバランスが良く、投資物件としても十分検討に値する水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は257,969円（年間310万円）です。表面利回りは4.31%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約23年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 23〜32年07,180万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月25.8万円）約23年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:257,969円
年間賃料:310万円
物件価格:7,180万円
表面利回り:4.31%

エリアの相場・買い判定

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