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中古マンション / 戸建て

クレヴィア南砂の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.4%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.9%（年間+101万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.9%（年間+101万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥8,280万¥595万¥2,723万¥4,852万¥6,980万¥9,108万2005年 (9)n=92006年 (15)n=152007年 (16)n=162008年 (30)n=302009年 (23)n=232010年 (22)n=222011年 (24)n=242012年 (31)n=312013年 (21)n=212014年 (25)n=252015年 (27)n=272016年 (27)n=272017年 (19)n=192018年 (23)n=232019年 (23)n=232020年 (32)n=322021年 (23)n=232022年 (24)n=242023年 (21)n=212024年 (24)n=242025年 (11)n=11
年率:+2.9%
年間変動:+101万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

818万万円 〜 6,469万万円平均 3,643万万円 ± 1,130万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築12年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築22年で約22%減

この物件の想定価格3,334万6,014万8,694万築20年築30年築40年築50年築12年：8,280万円（この物件のいまの価格）築13年：8,216万円（成約2364件）築14年：8,052万円（成約2327件）築15年：7,824万円（成約2221件）築16年：7,575万円（成約2088件）築17年：7,340万円（成約1954件）築18年：7,120万円（成約1777件）築19年：6,956万円（成約1658件）築20年：6,835万円（成約1512件）築21年：6,692万円（成約1437件）築22年：6,479万円（成約1311件）築23年：6,415万円（成約1188件）築24年：6,272万円（成約1057件）築25年：6,144万円（成約946件）築26年：6,066万円（成約789件）築27年：5,973万円（成約663件）築28年：5,866万円（成約617件）築29年：5,731万円（成約598件）築30年：5,632万円（成約635件）築31年：5,511万円（成約669件）築32年：5,446万円（成約744件）築33年：5,411万円（成約793件）築34年：5,382万円（成約837件）築35年：5,354万円（成約860件）築36年：5,268万円（成約928件）築37年：5,219万円（成約995件）築38年：5,055万円（成約1050件）築39年：4,905万円（成約1100件）築40年：4,756万円（成約1157件）築41年：4,699万円（成約1105件）築42年：4,585万円（成約1039件）築43年：4,578万円（成約919件）築44年：4,556万円（成約767件）築45年：4,578万円（成約599件）築46年：4,585万円（成約485件）築47年：4,699万円（成約406件）築48年：4,678万円（成約379件）築49年：4,685万円（成約354件）築50年：4,571万円（成約312件）築51年：4,464万円（成約272件）築52年：4,307万円（成約196件）築53年：4,058万円（成約133件）築54年：3,845万円（成約85件）築55年：3,624万円（成約44件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約93%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2014年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築12年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約35年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:12年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）231,575円をもとに、表面利回りは3.36%です。（年間賃料278万円 ÷ 物件価格8,280万円 = 3.36%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は231,575円（年間278万円）です。表面利回りは3.36%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約30年（この地区の中央は約26年）

同じ広さの売り物件の半分が 21〜32年08,280万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月23.2万円）約30年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:231,575円
年間賃料:278万円
物件価格:8,280万円
表面利回り:3.36%

エリアの相場・買い判定

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