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中古マンション / 戸建て

クレヴィア住吉の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.0%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+5.4%（年間+234万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+5.4%（年間+234万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥10,980万¥935万¥4,001万¥7,068万¥10,134万¥13,200万2006年 (7)n=72007年 (6)n=62008年 (4)n=42009年 (4)n=42010年 (8)n=82011年 (8)n=82012年 (9)n=92013年 (6)n=62014年 (6)n=62015年 (4)n=42016年 (6)n=62017年 (13)n=132018年 (15)n=152019年 (10)n=102020年 (5)n=52021年 (13)n=132022年 (21)n=212023年 (14)n=142024年 (11)n=112025年 (6)n=6
年率:+5.4%
年間変動:+234万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

-226万万円 〜 9,696万万円平均 4,735万万円 ± 1,984万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築11年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築22年で約21%減

この物件の想定価格0.44億0.80億1.15億築20年築30年築40年築50年築12年：1.10億円（この物件のいまの価格）築12年：1.09億円（成約2367件）築13年：1.09億円（成約2364件）築14年：1.06億円（成約2327件）築15年：1.03億円（成約2221件）築16年：1.00億円（成約2088件）築17年：9,698万円（成約1954件）築18年：9,406万円（成約1777件）築19年：9,190万円（成約1658件）築20年：9,030万円（成約1512件）築21年：8,842万円（成約1437件）築22年：8,560万円（成約1311件）築23年：8,475万円（成約1188件）築24年：8,287万円（成約1057件）築25年：8,117万円（成約946件）築26年：8,014万円（成約789件）築27年：7,892万円（成約663件）築28年：7,751万円（成約617件）築29年：7,572万円（成約598件）築30年：7,440万円（成約635件）築31年：7,280万円（成約669件）築32年：7,196万円（成約744件）築33年：7,149万円（成約793件）築34年：7,111万円（成約837件）築35年：7,073万円（成約860件）築36年：6,960万円（成約928件）築37年：6,895万円（成約995件）築38年：6,678万円（成約1050件）築39年：6,481万円（成約1100件）築40年：6,283万円（成約1157件）築41年：6,208万円（成約1105件）築42年：6,057万円（成約1039件）築43年：6,048万円（成約919件）築44年：6,020万円（成約767件）築45年：6,048万円（成約599件）築46年：6,057万円（成約485件）築47年：6,208万円（成約406件）築48年：6,180万円（成約379件）築49年：6,189万円（成約354件）築50年：6,039万円（成約312件）築51年：5,898万円（成約272件）築52年：5,691万円（成約196件）築53年：5,361万円（成約133件）築54年：5,079万円（成約85件）築55年：4,788万円（成約44件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約95%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2015年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築12年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約35年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:11年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）275,169円をもとに、表面利回りは3.01%です。（年間賃料330万円 ÷ 物件価格10,980万円 = 3.01%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は275,169円（年間330万円）です。表面利回りは3.01%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約33年（この地区の中央は約26年）

同じ広さの売り物件の半分が 20〜32年01億980万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月27.5万円）約33年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:275,169円
年間賃料:330万円
物件価格:10,980万円
表面利回り:3.01%

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