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中古マンション / 戸建て

ミッドレジデンス文京の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.4%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+4.2%（年間+160万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+4.2%（年間+160万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,480万¥935万¥2,758万¥4,582万¥6,405万¥8,228万2006年 (4)n=42007年 (3)n=32008年 (1)2009年 (4)n=42010年 (3)n=32011年 (5)n=52012年 (5)n=52013年 (6)n=62014年 (2)n=22015年 (8)n=82016年 (8)n=82017年 (9)n=92018年 (3)n=32019年 (2)n=22020年 (4)n=42021年 (13)n=132022年 (17)n=172023年 (16)n=162024年 (15)n=152025年 (11)n=11
年率:+4.2%
年間変動:+160万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

851万万円 〜 6,698万万円平均 3,775万万円 ± 1,169万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築12年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築22年で約10%減

この物件の想定価格3,724万5,789万7,854万築20年築30年築40年築50年築12年：7,480万円（この物件のいまの価格）築12年：7,473万円（成約673件）築13年：7,384万円（成約661件）築14年：7,316万円（成約624件）築15年：7,192万円（成約597件）築16年：6,973万円（成約619件）築17年：6,905万円（成約656件）築18年：6,850万円（成約662件）築19年：6,850万円（成約654件）築20年：6,850万円（成約624件）築21年：6,795万円（成約549件）築22年：6,699万円（成約494件）築23年：6,624万円（成約447件）築24年：6,432万円（成約416件）築25年：6,322万円（成約404件）築26年：6,226万円（成約379件）築27年：5,994万円（成約367件）築28年：5,788万円（成約347件）築29年：5,603万円（成約329件）築30年：5,398万円（成約313件）築31年：5,233万円（成約325件）築32年：5,199万円（成約316件）築33年：5,199万円（成約315件）築34年：5,295万円（成約331件）築35年：5,336万円（成約352件）築36年：5,288万円（成約356件）築37年：5,363万円（成約379件）築38年：5,350万円（成約395件）築39年：5,247万円（成約411件）築40年：5,165万円（成約397件）築41年：5,117万円（成約385件）築42年：4,870万円（成約338件）築43年：4,795万円（成約311件）築44年：4,624万円（成約267件）築45年：4,589万円（成約239件）築46年：4,548万円（成約194件）築47年：4,507万円（成約165件）築48年：4,398万円（成約136件）築49年：4,254万円（成約106件）築50年：4,281万円（成約97件）築51年：4,151万円（成約100件）築52年：4,048万円（成約101件）築53年：4,151万円（成約91件）築54年：4,130万円（成約79件）築55年：4,076万円（成約51件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約93%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2014年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築12年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約35年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:12年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）209,602円をもとに、表面利回りは3.36%です。（年間賃料252万円 ÷ 物件価格7,480万円 = 3.36%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は209,602円（年間252万円）です。表面利回りは3.36%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約30年（この地区の中央は約30年）

同じ広さの売り物件の半分が 24〜35年07,480万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月21.0万円）約30年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:209,602円
年間賃料:252万円
物件価格:7,480万円
表面利回り:3.36%

エリアの相場・買い判定

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