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中古マンション / 戸建て

ナイスブライトピア世田谷千歳の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
4.1%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+1.9%（年間+82万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+1.9%（年間+82万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,990万¥1,445万¥3,284万¥5,123万¥6,961万¥8,800万2006年 (3)n=32007年 (6)n=62008年 (7)n=72009年 (21)n=212010年 (6)n=62011年 (7)n=72012年 (9)n=92013年 (7)n=72014年 (5)n=52015年 (5)n=52016年 (15)n=152017年 (12)n=122018年 (18)n=182019年 (13)n=132020年 (9)n=92021年 (15)n=152022年 (14)n=142023年 (14)n=142024年 (12)n=122025年 (10)n=10
年率:+1.9%
年間変動:+82万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

1,676万万円 〜 7,422万万円平均 4,549万万円 ± 1,149万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築12年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築23年で約9%減

この物件の想定価格3,763万6,076万8,390万築20年築30年築40年築50年築13年：7,990万円（この物件のいまの価格）築13年：7,968万円（成約1456件）築14年：7,837万円（成約1396件）築15年：7,756万円（成約1401件）築16年：7,669万円（成約1426件）築17年：7,581万円（成約1414件）築18年：7,501万円（成約1429件）築19年：7,450万円（成約1427件）築20年：7,428万円（成約1384件）築21年：7,391万円（成約1221件）築22年：7,303万円（成約1131件）築23年：7,238万円（成約1018件）築24年：7,179万円（成約927件）築25年：7,084万円（成約858件）築26年：6,902万円（成約855件）築27年：6,836万円（成約807件）築28年：6,792万円（成約763件）築29年：6,661万円（成約643件）築30年：6,632万円（成約547件）築31年：6,580万円（成約432件）築32年：6,369万円（成約352件）築33年：6,164万円（成約320件）築34年：6,135万円（成約340件）築35年：5,938万円（成約371件）築36年：5,887万円（成約430件）築37年：5,857万円（成約505件）築38年：5,733万円（成約565件）築39年：5,697万円（成約617件）築40年：5,624万円（成約647件）築41年：5,543万円（成約638件）築42年：5,419万円（成約630件）築43年：5,353万円（成約624件）築44年：5,222万円（成約590件）築45年：5,207万円（成約553件）築46年：5,178万円（成約565件）築47年：5,127万円（成約533件）築48年：5,142万円（成約518件）築49年：5,251万円（成約506件）築50年：5,215万円（成約495件）築51年：5,251万円（成約448件）築52年：5,215万円（成約409件）築53年：5,112万円（成約330件）築54年：4,923万円（成約259件）築55年：4,820万円（成約190件）築56年：4,550万円（成約135件）築57年：4,258万円（成約82件）築58年：4,090万円（成約52件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約90%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2014年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築13年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約34年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:12年
貸すとどうか

投資利回り

~6%

推定賃料（月）274,321円をもとに、表面利回りは4.12%です。（年間賃料329万円 ÷ 物件価格7,990万円 = 4.12%）

利回りは良好で、安定した賃貸収入が見込めます。 推定賃料と販売価格のバランスが良く、投資物件としても十分検討に値する水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は274,321円（年間329万円）です。表面利回りは4.12%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約24年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜32年07,990万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月27.4万円）約24年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:274,321円
年間賃料:329万円
物件価格:7,990万円
表面利回り:4.12%

エリアの相場・買い判定

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