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中古マンション / 戸建て

ナイスブライトピア北千住の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
4.5%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.4%（年間+118万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.4%（年間+118万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,380万¥196万¥2,176万¥4,157万¥6,137万¥8,118万2005年 (2)n=22006年 (14)n=142007年 (7)n=72008年 (13)n=132009年 (13)n=132010年 (6)n=62011年 (14)n=142012年 (16)n=162013年 (5)n=52014年 (9)n=92015年 (9)n=92016年 (9)n=92017年 (8)n=82018年 (10)n=102019年 (18)n=182020年 (19)n=192021年 (23)n=232022年 (20)n=202023年 (23)n=232024年 (23)n=232025年 (15)n=15
年率:+3.4%
年間変動:+118万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

541万万円 〜 6,700万万円平均 3,620万万円 ± 1,232万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築14年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築25年で約13%減

この物件の想定価格3,215万5,482万7,749万築20年築30年築40年築50年築15年：7,380万円（この物件のいまの価格）築15年：7,314万円（成約977件）築16年：7,293万円（成約988件）築17年：7,113万円（成約938件）築18年：7,030万円（成約896件）築19年：6,968万円（成約887件）築20年：6,843万円（成約858件）築21年：6,795万円（成約836件）築22年：6,677万円（成約828件）築23年：6,504万円（成約857件）築24年：6,476万円（成約848件）築25年：6,373万円（成約851件）築26年：6,248万円（成約823件）築27年：6,165万円（成約831件）築28年：6,103万円（成約803件）築29年：5,909万円（成約746件）築30年：5,785万円（成約702件）築31年：5,591万円（成約713件）築32年：5,501万円（成約697件）築33年：5,314万円（成約680件）築34年：5,293万円（成約654件）築35年：5,272万円（成約618件）築36年：5,245万円（成約563件）築37年：5,106万円（成約520件）築38年：5,065万円（成約472件）築39年：4,940万円（成約460件）築40年：4,760万円（成約441件）築41年：4,636万円（成約416件）築42年：4,581万円（成約393件）築43年：4,560万円（成約353件）築44年：4,560万円（成約335件）築45年：4,587万円（成約304件）築46年：4,587万円（成約284件）築47年：4,491万円（成約231件）築48年：4,325万円（成約203件）築49年：3,896万円（成約149件）築50年：3,764万円（成約112件）築51年：3,501万円（成約75件）築52年：3,494万円（成約53件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約81%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2012年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築15年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約32年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:14年
貸すとどうか

投資利回り

~6%

推定賃料（月）274,659円をもとに、表面利回りは4.47%です。（年間賃料330万円 ÷ 物件価格7,380万円 = 4.47%）

利回りは良好で、安定した賃貸収入が見込めます。 推定賃料と販売価格のバランスが良く、投資物件としても十分検討に値する水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は274,659円（年間330万円）です。表面利回りは4.47%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約22年（この地区の中央は約25年）

同じ広さの売り物件の半分が 21〜28年07,380万0年5年10年15年20年25年30年35年購入価格累積の家賃収入（月27.5万円）約22年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:274,659円
年間賃料:330万円
物件価格:7,380万円
表面利回り:4.47%

エリアの相場・買い判定

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将来の売れ行き予想

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