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中古マンション / 戸建て

弦巻noieの分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.8%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.5%（年間+225万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.5%（年間+225万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥9,980万¥1,615万¥4,511万¥7,408万¥10,304万¥13,200万2005年 (3)n=32006年 (7)n=72007年 (1)2008年 (9)n=92009年 (6)n=62010年 (8)n=82011年 (6)n=62012年 (7)n=72013年 (8)n=82014年 (11)n=112015年 (8)n=82016年 (12)n=122017年 (6)n=62018年 (5)n=52019年 (6)n=62020年 (13)n=132021年 (18)n=182022年 (18)n=182023年 (20)n=202024年 (16)n=162025年 (9)n=9
年率:+3.5%
年間変動:+225万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位5%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 95%順位 (割高)

2,009万万円 〜 11,701万万円平均 6,855万万円 ± 1,938万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築12年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築23年で約10%減

この物件の想定価格0.48億0.76億1.05億築20年築30年築40年築50年築13年：9,980万円（この物件のいまの価格）築13年：9,949万円（成約1517件）築14年：9,792万円（成約1473件）築15年：9,653万円（成約1487件）築16年：9,514万円（成約1523件）築17年：9,384万円（成約1520件）築18年：9,264万円（成約1537件）築19年：9,245万円（成約1521件）築20年：9,190万円（成約1445件）築21年：9,143万円（成約1262件）築22年：9,004万円（成約1150件）築23年：8,949万円（成約1016件）築24年：8,893万円（成約921件）築25年：8,763万円（成約848件）築26年：8,615万円（成約808件）築27年：8,513万円（成約746件）築28年：8,328万円（成約688件）築29年：8,263万円（成約553件）築30年：8,180万円（成約454件）築31年：8,069万円（成約349件）築32年：7,828万円（成約257件）築33年：7,633万円（成約233件）築34年：7,568万円（成約248件）築35年：7,337万円（成約268件）築36年：7,272万円（成約305件）築37年：7,300万円（成約372件）築38年：7,161万円（成約408件）築39年：7,105万円（成約430件）築40年：7,022万円（成約449件）築41年：6,994万円（成約449件）築42年：6,883万円（成約433件）築43年：6,716万円（成約415件）築44年：6,485万円（成約407件）築45年：6,364万円（成約379件）築46年：6,318万円（成約380件）築47年：6,271万円（成約358件）築48年：6,271万円（成約361件）築49年：6,318万円（成約352件）築50年：6,346万円（成約335件）築51年：6,346万円（成約309件）築52年：6,346万円（成約288件）築53年：6,346万円（成約231件）築54年：6,188万円（成約179件）築55年：6,021万円（成約138件）築56年：5,651万円（成約98件）築57年：5,188万円（成約58件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約90%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2014年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築13年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約34年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:12年
貸すとどうか

投資利回り

~6%

推定賃料（月）316,073円をもとに、表面利回りは3.80%です。（年間賃料379万円 ÷ 物件価格9,980万円 = 3.80%）

利回りは良好で、安定した賃貸収入が見込めます。 推定賃料と販売価格のバランスが良く、投資物件としても十分検討に値する水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は316,073円（年間379万円）です。表面利回りは3.80%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約26年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜32年09,980万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月31.6万円）約26年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:316,073円
年間賃料:379万円
物件価格:9,980万円
表面利回り:3.80%

エリアの相場・買い判定

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