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中古マンション / 戸建て

オープンレジデンシア日本橋の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.8%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.7%（年間+104万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.7%（年間+104万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥9,500万¥1,530万¥3,760万¥5,990万¥8,220万¥10,450万2007年 (1)2008年 (1)2009年 (3)n=32010年 (1)2014年 (1)2015年 (4)n=42016年 (3)n=32017年 (1)2018年 (2)n=22019年 (2)n=22020年 (3)n=32021年 (3)n=32023年 (1)2024年 (2)n=22025年 (1)
年率:+2.7%
年間変動:+104万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

1,517万万円 〜 6,387万万円平均 3,952万万円 ± 974万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築10年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築20年で約11%減

この物件の想定価格4,287万7,131万9,975万築20年築30年築40年築50年築10年：9,500万円（この物件のいまの価格）築11年：9,403万円（成約1306件）築12年：9,238万円（成約1210件）築13年：9,072万円（成約1144件）築14年：8,998万円（成約1129件）築15年：8,952万円（成約1082件）築16年：8,777万円（成約1054件）築17年：8,703万円（成約1081件）築18年：8,648万円（成約1068件）築19年：8,556万円（成約1031件）築20年：8,492万円（成約954件）築21年：8,427万円（成約812件）築22年：8,372万円（成約676件）築23年：8,298万円（成約543件）築24年：8,224万円（成約409件）築25年：8,188万円（成約299件）築26年：8,105万円（成約232件）築27年：7,828万円（成約166件）築28年：7,267万円（成約122件）築29年：7,092万円（成約120件）築30年：6,944万円（成約137件）築31年：6,723万円（成約142件）築32年：6,788万円（成約168件）築33年：6,723万円（成約176件）築34年：6,447万円（成約167件）築35年：6,392万円（成約178件）築36年：6,327万円（成約196件）築37年：6,309万円（成約217件）築38年：6,263万円（成約246件）築39年：5,996万円（成約304件）築40年：5,940万円（成約317件）築41年：5,811万円（成約352件）築42年：5,811万円（成約348件）築43年：5,664万円（成約325件）築44年：5,646万円（成約275件）築45年：5,655万円（成約249件）築46年：5,406万円（成約209件）築47年：5,121万円（成約184件）築48年：5,176万円（成約185件）築49年：5,075万円（成約176件）築50年：4,863万円（成約161件）築51年：4,900万円（成約127件）築52年：4,844万円（成約100件）築53年：4,660万円（成約58件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約100%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2016年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築10年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約37年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:10年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）218,066円をもとに、表面利回りは2.75%です。（年間賃料262万円 ÷ 物件価格9,500万円 = 2.75%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は218,066円（年間262万円）です。表面利回りは2.75%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約36年（この地区の中央は約32年）

同じ広さの売り物件の半分が 26〜36年09,500万0年10年20年30年40年購入価格累積の家賃収入（月21.8万円）約36年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:218,066円
年間賃料:262万円
物件価格:9,500万円
表面利回り:2.75%

エリアの相場・買い判定

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