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中古マンション / 戸建て

オープンレジデンス中野城山の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
やや弱いバブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
4.4%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.3%（年間+250万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.3%（年間+250万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥9,240万¥3,655万¥6,866万¥10,078万¥13,289万¥16,500万2006年 (2)n=22007年 (1)2008年 (3)n=32009年 (3)n=32010年 (2)n=22012年 (2)n=22013年 (1)2015年 (3)n=32016年 (5)n=52017年 (3)n=32018年 (4)n=42019年 (5)n=52020年 (3)n=32021年 (15)n=152022年 (10)n=102023年 (10)n=102024年 (8)n=82025年 (6)n=6
年率:+3.3%
年間変動:+250万円

お買い得度

やや弱い

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「適正」と判定されました。

類似物件と比較して、やや割高な価格設定です。 周辺相場よりも高めの価格です。物件固有の付加価値（眺望、リノベ済み等）がなければ、価格交渉を検討する価値があります。 成約価格の分布で上位31%に位置しており、平均よりやや高めです。

市場内 69%順位 (適正)

1,973万万円 〜 14,155万万円平均 8,064万万円 ± 2,436万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築12年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築23年で約10%減

この物件の想定価格4,451万7,076万9,702万築20年築30年築40年築50年築13年：9,240万円（この物件のいまの価格）築13年：9,073万円（成約327件）築14年：8,584万円（成約312件）築15年：8,540万円（成約307件）築16年：8,505万円（成約313件）築17年：8,549万円（成約332件）築18年：8,557万円（成約352件）築19年：8,557万円（成約362件）築20年：8,557万円（成約371件）築21年：8,540万円（成約377件）築22年：8,426万円（成約349件）築23年：8,191万円（成約303件）築24年：8,156万円（成約273件）築25年：7,728万円（成約239件）築26年：7,553万円（成約204件）築27年：7,352万円（成約178件）築28年：7,379万円（成約173件）築29年：7,553万円（成約141件）築30年：7,553万円（成約109件）築31年：7,571万円（成約87件）築32年：7,483万円（成約70件）築33年：7,029万円（成約54件）築34年：6,794万円（成約49件）築35年：6,863万円（成約50件）築36年：6,374万円（成約49件）築37年：6,374万円（成約51件）築38年：6,444万円（成約52件）築39年：6,532万円（成約56件）築40年：6,374万円（成約63件）築41年：6,383万円（成約68件）築42年：5,763万円（成約72件）築43年：5,693万円（成約72件）築44年：5,693万円（成約80件）築45年：5,824万円（成約82件）築46年：5,658万円（成約80件）築47年：6,610万円（成約81件）築48年：6,235万円（成約94件）築49年：5,737万円（成約111件）築50年：5,720万円（成約114件）築51年：5,711万円（成約139件）築52年：5,685万円（成約141件）築53年：5,589万円（成約138件）築54年：5,562万円（成約113件）築55年：5,300万円（成約99件）築56年：5,283万円（成約62件）築57年：4,838万円（成約46件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約90%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2014年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築13年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約34年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:12年
貸すとどうか

投資利回り

~6%

推定賃料（月）339,709円をもとに、表面利回りは4.41%です。（年間賃料408万円 ÷ 物件価格9,240万円 = 4.41%）

利回りは良好で、安定した賃貸収入が見込めます。 推定賃料と販売価格のバランスが良く、投資物件としても十分検討に値する水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は339,709円（年間408万円）です。表面利回りは4.41%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約23年（この地区の中央は約26年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜32年09,240万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月34.0万円）約23年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:339,709円
年間賃料:408万円
物件価格:9,240万円
表面利回り:4.41%

エリアの相場・買い判定

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