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中古マンション / 戸建て

ピアース戸越公園の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
新築同等売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.1%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.0%（年間+89万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.0%（年間+89万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥8,480万¥1,190万¥3,225万¥5,259万¥7,294万¥9,328万2019年第2四半期 (1)2023年第2四半期 (1)2023年第4四半期 (2)n=22024年第2四半期 (1)2024年第4四半期 (2)n=22025年第1四半期 (1)2025年第2四半期 (1)
年率:+2.0%
年間変動:+89万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

293万万円 〜 8,196万万円平均 4,244万万円 ± 1,581万万円
買った後どうなるか

築年数

新築同等

築4年。新築同等物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築14年で約17%減

この物件の想定価格3,693万6,299万8,904万築10年築20年築30年築40年築50年築4年：8,480万円（この物件のいまの価格）築5年：8,329万円（成約800件）築6年：8,242万円（成約829件）築7年：8,122万円（成約862件）築8年：7,984万円（成約858件）築9年：7,796万円（成約810件）築10年：7,715万円（成約782件）築11年：7,451万円（成約785件）築12年：7,345万円（成約727件）築13年：7,219万円（成約772件）築14年：7,069万円（成約760件）築15年：6,899万円（成約768件）築16年：6,743万円（成約735件）築17年：6,630万円（成約757件）築18年：6,523万円（成約702件）築19年：6,398万円（成約666件）築20年：6,341万円（成約608件）築21年：6,316万円（成約599件）築22年：6,272万円（成約534件）築23年：6,228万円（成約508件）築24年：6,184万円（成約465件）築25年：6,071万円（成約447件）築26年：5,921万円（成約400件）築27年：5,846万円（成約382件）築28年：5,701万円（成約335件）築29年：5,620万円（成約333件）築30年：5,419万円（成約324件）築31年：5,275万円（成約325件）築32年：4,949万円（成約350件）築33年：4,873万円（成約368件）築34年：4,792万円（成約404件）築35年：4,748万円（成約416件）築36年：4,723万円（成約439件）築37年：4,761万円（成約446件）築38年：4,754万円（成約492件）築39年：4,673万円（成約520件）築40年：4,604万円（成約576件）築41年：4,560万円（成約615件）築42年：4,460万円（成約652件）築43年：4,340万円（成約662件）築44年：4,315万円（成約615件）築45年：4,315万円（成約554件）築46年：4,253万円（成約478件）築47年：4,215万円（成約399件）築48年：4,240万円（成約329件）築49年：4,165万円（成約310件）築50年：4,071万円（成約277件）築51年：4,071万円（成約267件）築52年：4,140万円（成約244件）築53年：4,033万円（成約203件）築54年：4,064万円（成約145件）築55年：4,064万円（成約109件）築56年：4,014万円（成約64件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約74%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2022年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築4年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約43年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:4年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）218,800円をもとに、表面利回りは3.10%です。（年間賃料263万円 ÷ 物件価格8,480万円 = 3.10%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は218,800円（年間263万円）です。表面利回りは3.10%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約32年（この地区の中央は約26年）

同じ広さの売り物件の半分が 20〜32年08,480万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月21.9万円）約32年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:218,800円
年間賃料:263万円
物件価格:8,480万円
表面利回り:3.10%

エリアの相場・買い判定

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