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中古マンション / 戸建て

プラウドタワー石神井公園の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.7%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.3%（年間+86万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.3%（年間+86万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥10,280万¥1,615万¥4,038万¥6,462万¥8,885万¥11,308万2005年 (1)2006年 (2)n=22007年 (5)n=52008年 (10)n=102009年 (7)n=72010年 (6)n=62011年 (12)n=122012年 (5)n=52013年 (13)n=132014年 (4)n=42015年 (9)n=92016年 (12)n=122017年 (4)n=42018年 (14)n=142019年 (10)n=102020年 (16)n=162021年 (16)n=162022年 (14)n=142023年 (17)n=172024年 (12)n=122025年 (8)n=8
年率:+2.3%
年間変動:+86万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

839万万円 〜 7,091万万円平均 3,965万万円 ± 1,250万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築14年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築25年で約11%減

この物件の想定価格0.61億0.85億1.08億築20年築30年築40年築50年築15年：1.03億円（この物件のいまの価格）築15年：1.02億円（成約925件）築16年：1.00億円（成約982件）築17年：9,941万円（成約1027件）築18年：9,902万円（成約1001件）築19年：9,795万円（成約987件）築20年：9,756万円（成約970件）築21年：9,620万円（成約906件）築22年：9,522万円（成約861件）築23年：9,318万円（成約853件）築24年：9,210万円（成約828件）築25年：9,054万円（成約803件）築26年：9,054万円（成約787件）築27年：8,947万円（成約769件）築28年：8,918万円（成約698件）築29年：8,801万円（成約625件）築30年：8,694万円（成約552件）築31年：8,567万円（成約516件）築32年：8,372万円（成約447件）築33年：8,265万円（成約414件）築34年：8,187万円（成約399件）築35年：8,226万円（成約407件）築36年：8,158万円（成約413件）築37年：8,187万円（成約432件）築38年：7,982万円（成約453件）築39年：7,895万円（成約440件）築40年：7,641万円（成約412件）築41年：7,475万円（成約362件）築42年：7,183万円（成約310件）築43年：6,959万円（成約253件）築44年：6,959万円（成約255件）築45年：7,066万円（成約244件）築46年：7,134万円（成約240件）築47年：7,076万円（成約240件）築48年：7,086万円（成約243件）築49年：7,047万円（成約214件）築50年：7,115万円（成約202件）築51年：7,037万円（成約183件）築52年：7,144万円（成約147件）築53年：7,027万円（成約114件）築54年：6,930万円（成約83件）築55年：6,676万円（成約44件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約81%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2012年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築15年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約32年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:14年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）230,102円をもとに、表面利回りは2.69%です。（年間賃料276万円 ÷ 物件価格10,280万円 = 2.69%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は230,102円（年間276万円）です。表面利回りは2.69%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約37年（この地区の中央は約28年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜34年01億280万0年10年20年30年40年購入価格累積の家賃収入（月23.0万円）約37年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:230,102円
年間賃料:276万円
物件価格:10,280万円
表面利回り:2.69%

エリアの相場・買い判定

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