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中古マンション / 戸建て

プレジール入谷の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
4.0%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.5%（年間+142万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.5%（年間+142万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,280万¥1,530万¥3,150万¥4,769万¥6,389万¥8,008万2005年 (1)2006年 (6)n=62007年 (3)n=32008年 (6)n=62009年 (4)n=42010年 (4)n=42011年 (2)n=22012年 (3)n=32013年 (4)n=42014年 (7)n=72015年 (2)n=22016年 (5)n=52017年 (8)n=82018年 (4)n=42019年 (5)n=52020年 (6)n=62021年 (12)n=122022年 (14)n=142023年 (10)n=102024年 (9)n=92025年 (11)n=11
年率:+3.5%
年間変動:+142万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

1,230万万円 〜 7,097万万円平均 4,163万万円 ± 1,173万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築9年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築19年で約12%減

この物件の想定価格3,392万5,518万7,644万築10年築20年築30年築40年築9年：7,280万円（この物件のいまの価格）築10年：7,233万円（成約823件）築11年：7,125万円（成約836件）築12年：6,956万円（成約768件）築13年：6,922万円（成約705件）築14年：6,645万円（成約632件）築15年：6,524万円（成約580件）築16年：6,429万円（成約573件）築17年：6,375万円（成約608件）築18年：6,321万円（成約628件）築19年：6,368万円（成約630件）築20年：6,382万円（成約628件）築21年：6,395万円（成約601件）築22年：6,402万円（成約562件）築23年：6,368万円（成約497件）築24年：6,274万円（成約415件）築25年：6,193万円（成約331件）築26年：5,983万円（成約251件）築27年：5,565万円（成約192件）築28年：5,322万円（成約144件）築29年：5,524万円（成約129件）築30年：5,396万円（成約123件）築31年：5,180万円（成約134件）築32年：5,058万円（成約123件）築33年：4,835万円（成約121件）築34年：4,822万円（成約120件）築35年：4,775万円（成約115件）築36年：4,802万円（成約103件）築37年：4,829万円（成約102件）築38年：4,822万円（成約119件）築39年：4,734万円（成約137件）築40年：4,579万円（成約148件）築41年：4,444万円（成約158件）築42年：4,309万円（成約157件）築43年：4,261万円（成約144件）築44年：4,174万円（成約121件）築45年：3,978万円（成約92件）築46年：3,809万円（成約60件）築47年：3,687万円（成約44件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約101%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2017年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築9年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約38年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:9年
貸すとどうか

投資利回り

~6%

推定賃料（月）240,450円をもとに、表面利回りは3.96%です。（年間賃料289万円 ÷ 物件価格7,280万円 = 3.96%）

利回りは良好で、安定した賃貸収入が見込めます。 推定賃料と販売価格のバランスが良く、投資物件としても十分検討に値する水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は240,450円（年間289万円）です。表面利回りは3.96%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約25年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜33年07,280万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月24.0万円）約25年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:240,450円
年間賃料:289万円
物件価格:7,280万円
表面利回り:3.96%

エリアの相場・買い判定

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