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中古マンション / 戸建て

プレミスト赤坂檜町公園◆大和ハウス工業旧分譲◆清水建設施工◆リフォーム済の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.4%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.7%（年間+173万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.7%（年間+173万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥11,990万¥1,700万¥4,572万¥7,445万¥10,317万¥13,189万2006年 (1)2008年 (2)n=22009年 (3)n=32010年 (1)2011年 (1)2013年 (1)2014年 (2)n=22015年 (2)n=22016年 (5)n=52017年 (2)n=22018年 (3)n=32019年 (2)n=22020年 (4)n=42021年 (4)n=42022年 (2)n=22023年 (6)n=62024年 (5)n=52025年 (1)
年率:+3.7%
年間変動:+173万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

695万万円 〜 8,713万万円平均 4,704万万円 ± 1,604万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築13年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築24年で約8%減

この物件の想定価格0.66億0.96億1.26億築20年築30年築40年築50年築14年：1.20億円（この物件のいまの価格）築14年：1.18億円（成約1045件）築15年：1.15億円（成約1074件）築16年：1.14億円（成約1089件）築17年：1.13億円（成約1134件）築18年：1.13億円（成約1080件）築19年：1.12億円（成約970件）築20年：1.13億円（成約881件）築21年：1.13億円（成約788件）築22年：1.11億円（成約668件）築23年：1.11億円（成約581件）築24年：1.10億円（成約505件）築25年：1.10億円（成約396件）築26年：1.09億円（成約303件）築27年：1.06億円（成約202件）築28年：1.02億円（成約145件）築29年：9,432万円（成約102件）築30年：8,696万円（成約106件）築31年：7,835万円（成約127件）築32年：7,824万円（成約158件）築33年：7,552万円（成約203件）築34年：7,677万円（成約246件）築35年：7,722万円（成約280件）築36年：8,017万円（成約327件）築37年：8,085万円（成約389件）築38年：8,164万円（成約413件）築39年：8,062万円（成約488件）築40年：7,960万円（成約558件）築41年：7,813万円（成約608件）築42年：7,700万円（成約656件）築43年：7,688万円（成約729件）築44年：7,745万円（成約707件）築45年：7,801万円（成約638件）築46年：7,926万円（成約524件）築47年：8,085万円（成約410件）築48年：8,152万円（成約282件）築49年：8,039万円（成約206件）築50年：7,858万円（成約189件）築51年：7,835万円（成約186件）築52年：7,643万円（成約184件）築53年：7,598万円（成約188件）築54年：7,450万円（成約161件）築55年：7,281万円（成約122件）築56年：7,122万円（成約102件）築57年：7,122万円（成約70件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約85%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2013年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築14年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約33年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:13年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）244,118円をもとに、表面利回りは2.44%です。（年間賃料293万円 ÷ 物件価格11,990万円 = 2.44%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は244,118円（年間293万円）です。表面利回りは2.44%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約41年（この地区の中央は約28年）

同じ広さの売り物件の半分が 23〜34年01億1,990万0年10年20年30年40年50年購入価格累積の家賃収入（月24.4万円）約41年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:244,118円
年間賃料:293万円
物件価格:11,990万円
表面利回り:2.44%

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