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中古マンション / 戸建て

ライオンズアイル渋谷松濤【リノベ済】の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.6%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.8%（年間+123万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.8%（年間+123万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,480万¥128万¥2,351万¥4,574万¥6,797万¥9,020万2005年 (3)n=32006年 (2)n=22007年 (4)n=42008年 (2)n=22009年 (3)n=32010年 (9)n=92011年 (3)n=32012年 (6)n=62013年 (4)n=42014年 (5)n=52015年 (4)n=42016年 (10)n=102017年 (6)n=62018年 (9)n=92019年 (10)n=102020年 (8)n=82021年 (11)n=112022年 (9)n=92023年 (18)n=182024年 (9)n=92025年 (8)n=8
年率:+3.8%
年間変動:+123万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

280万万円 〜 6,511万万円平均 3,396万万円 ± 1,246万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築14年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築24年で約9%減

この物件の想定価格4,527万6,191万7,854万築20年築30年築40年築50年築14年：7,480万円（この物件のいまの価格）築15年：7,429万円（成約837件）築16年：7,415万円（成約853件）築17年：7,347万円（成約867件）築18年：7,265万円（成約861件）築19年：7,156万円（成約838件）築20年：7,102万円（成約784件）築21年：7,081万円（成約707件）築22年：7,074万円（成約641件）築23年：6,904万円（成約583件）築24年：6,815万円（成約493件）築25年：6,720万円（成約440件）築26年：6,434万円（成約403件）築27年：6,059万円（成約335件）築28年：5,916万円（成約280件）築29年：5,643万円（成約284件）築30年：5,302万円（成約266件）築31年：5,207万円（成約252件）築32年：5,159万円（成約266件）築33年：5,057万円（成約277件）築34年：4,941万円（成約287件）築35年：4,989万円（成約332件）築36年：4,989万円（成約405件）築37年：5,016万円（成約457件）築38年：5,112万円（成約510件）築39年：5,227万円（成約538件）築40年：5,118万円（成約554件）築41年：5,118万円（成約517件）築42年：5,112万円（成約494件）築43年：5,112万円（成約500件）築44年：5,037万円（成約486件）築45年：5,050万円（成約455件）築46年：4,968万円（成約435件）築47年：4,968万円（成約380件）築48年：4,955万円（成約325件）築49年：4,968万円（成約293件）築50年：4,968万円（成約271件）築51年：5,003万円（成約246件）築52年：5,003万円（成約244件）築53年：5,030万円（成約213件）築54年：4,921万円（成約181件）築55年：4,941万円（成約138件）築56年：5,112万円（成約110件）築57年：5,343万円（成約76件）築58年：5,575万円（成約51件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約82%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2012年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築14年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約33年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:14年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）165,335円をもとに、表面利回りは2.65%です。（年間賃料198万円 ÷ 物件価格7,480万円 = 2.65%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は165,335円（年間198万円）です。表面利回りは2.65%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約38年（この地区の中央は約29年）

同じ広さの売り物件の半分が 23〜35年07,480万0年10年20年30年40年購入価格累積の家賃収入（月16.5万円）約38年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:165,335円
年間賃料:198万円
物件価格:7,480万円
表面利回り:2.65%

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