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中古マンション / 戸建て

ライオンズマンション東五反田の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
やや弱いバブル指数
要ログイン
築年数
老朽化売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
4.9%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.0%（年間+144万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.0%（年間+144万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥5,680万¥493万¥3,395万¥6,297万¥9,198万¥12,100万2005年 (2)n=22006年 (3)n=32007年 (6)n=62008年 (3)n=32009年 (1)2010年 (17)n=172011年 (8)n=82012年 (5)n=52013年 (11)n=112014年 (9)n=92015年 (11)n=112016年 (7)n=72017年 (10)n=102018年 (7)n=72019年 (8)n=82020年 (14)n=142021年 (11)n=112022年 (15)n=152023年 (16)n=162024年 (20)n=202025年 (4)n=4
年率:+3.0%
年間変動:+144万円

お買い得度

やや弱い

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「適正」と判定されました。

類似物件と比較して、やや割高な価格設定です。 周辺相場よりも高めの価格です。物件固有の付加価値（眺望、リノベ済み等）がなければ、価格交渉を検討する価値があります。 成約価格の分布で上位36%に位置しており、平均よりやや高めです。

市場内 64%順位 (適正)

306万万円 〜 9,672万万円平均 4,989万万円 ± 1,873万万円
買った後どうなるか

築年数

老朽化

築45年。老朽化物件です。

築年数が長く、建て替えリスクも視野に入ります。 旧耐震基準の物件の場合、耐震性にも懸念があります。修繕費の増大や建て替え議論の可能性も考慮した上で判断してください。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築55年で約3%減

この物件の想定価格4,932万5,448万5,964万築50年築55年築45年：5,680万円（この物件のいまの価格）築46年：5,629万円（成約426件）築47年：5,595万円（成約347件）築48年：5,664万円（成約276件）築49年：5,569万円（成約263件）築50年：5,456万円（成約243件）築51年：5,430万円（成約242件）築52年：5,448万円（成約230件）築53年：5,361万円（成約192件）築54年：5,422万円（成約137件）築55年：5,569万円（成約99件）築56年：5,413万円（成約62件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約32%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

1981年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除に証明書が要る

1981年以前の建築は、耐震基準適合証明書などがないと住宅ローン控除を使えません。取得できるかを売主・管理組合に確認してください。

大規模修繕は4回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築45年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約2年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:45年
貸すとどうか

投資利回り

~6%

推定賃料（月）230,000円をもとに、表面利回りは4.86%です。（年間賃料276万円 ÷ 物件価格5,680万円 = 4.86%）

高い利回りが期待でき、投資効率に優れています。 推定賃料に対して販売価格が割安で、賃貸運用した場合の投資リターンが大きい水準です。ただし、高利回りの背景（築年数、立地条件等）も確認することが重要です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は230,000円（年間276万円）です。表面利回りは4.86%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約21年（この地区の中央は約25年）

同じ広さの売り物件の半分が 19〜32年05,680万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月23.0万円）約21年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:230,000円
年間賃料:276万円
物件価格:5,680万円
表面利回り:4.86%

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