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中古マンション / 戸建て

ライオンズ千代田岩本町ミレスの分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.4%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.5%（年間+168万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.5%（年間+168万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥9,980万¥2,465万¥4,593万¥6,722万¥8,850万¥10,978万2006年 (1)2007年 (2)n=22012年 (3)n=32013年 (5)n=52014年 (1)2016年 (5)n=52017年 (2)n=22018年 (5)n=52019年 (2)n=22020年 (4)n=42021年 (10)n=102022年 (11)n=112023年 (9)n=92024年 (8)n=82025年 (5)n=5
年率:+3.5%
年間変動:+168万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

2,151万万円 〜 7,194万万円平均 4,673万万円 ± 1,009万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築9年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築19年で約15%減

この物件の想定価格0.60億0.83億1.05億築10年築20年築30年築40年築9年：9,980万円（この物件のいまの価格）築9年：9,952万円（成約513件）築10年：9,765万円（成約498件）築11年：9,495万円（成約476件）築12年：9,374万円（成約431件）築13年：9,234万円（成約410件）築14年：9,010万円（成約393件）築15年：8,935万円（成約347件）築16年：8,767万円（成約336件）築17年：8,600万円（成約318件）築18年：8,497万円（成約308件）築19年：8,478万円（成約282件）築20年：8,478万円（成約261件）築21年：8,432万円（成約213件）築22年：8,525万円（成約176件）築23年：8,628万円（成約135件）築24年：8,777万円（成約94件）築25年：8,935万円（成約65件）築26年：8,385万円（成約62件）築27年：8,329万円（成約61件）築28年：7,714万円（成約61件）築29年：7,704万円（成約62件）築30年：7,564万円（成約65件）築31年：7,658万円（成約71件）築32年：7,564万円（成約73件）築33年：7,406万円（成約68件）築34年：7,023万円（成約75件）築35年：7,378万円（成約90件）築36年：7,490万円（成約92件）築37年：7,284万円（成約109件）築38年：7,284万円（成約131件）築39年：7,173万円（成約152件）築40年：6,781万円（成約153件）築41年：6,734万円（成約161件）築42年：6,632万円（成約143件）築43年：6,566万円（成約124件）築44年：6,669万円（成約104件）築45年：6,781万円（成約90件）築46年：7,154万円（成約67件）築47年：6,809万円（成約60件）築48年：6,818万円（成約49件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約103%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2018年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築9年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約38年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:9年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）200,265円をもとに、表面利回りは2.41%です。（年間賃料240万円 ÷ 物件価格9,980万円 = 2.41%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は200,265円（年間240万円）です。表面利回りは2.41%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約42年（この地区の中央は約34年）

同じ広さの売り物件の半分が 28〜40年09,980万0年10年20年30年40年50年購入価格累積の家賃収入（月20.0万円）約42年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:200,265円
年間賃料:240万円
物件価格:9,980万円
表面利回り:2.41%

エリアの相場・買い判定

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将来の売れ行き予想

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