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中古マンション / 戸建て

レジデンシャル鷺ノ宮の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.8%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.5%（年間+193万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.5%（年間+193万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥8,790万¥1,360万¥3,437万¥5,515万¥7,592万¥9,669万2005年 (1)2006年 (1)2008年 (1)2009年 (1)2010年 (1)2012年 (1)2013年 (3)n=32014年 (1)2015年 (2)n=22018年 (4)n=42019年 (1)2020年 (5)n=52021年 (5)n=52022年 (6)n=62023年 (15)n=152024年 (7)n=72025年 (4)n=4
年率:+3.5%
年間変動:+193万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位3%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 97%順位 (割高)

1,091万万円 〜 9,776万万円平均 5,434万万円 ± 1,737万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築13年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築23年で約8%減

この物件の想定価格6,442万7,836万9,230万築15年築20年築25年築30年築13年：8,790万円（この物件のいまの価格）築14年：8,541万円（成約262件）築15年：8,437万円（成約251件）築16年：8,307万円（成約260件）築17年：8,324万円（成約273件）築18年：8,428万円（成約284件）築19年：8,420万円（成約291件）築20年：8,463万円（成約297件）築21年：8,463万円（成約304件）築22年：8,263万円（成約287件）築23年：8,089万円（成約258件）築24年：8,080万円（成約233件）築25年：7,654万円（成約206件）築26年：7,245万円（成約173件）築27年：7,228万円（成約143件）築28年：7,193万円（成約133件）築29年：7,228万円（成約106件）築30年：7,437万円（成約80件）築31年：7,480万円（成約62件）築32年：7,428万円（成約51件）築33年：7,002万円（成約41件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約86%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2013年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築13年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約34年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:13年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）205,704円をもとに、表面利回りは2.81%です。（年間賃料247万円 ÷ 物件価格8,790万円 = 2.81%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は205,704円（年間247万円）です。表面利回りは2.81%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約36年（この地区の中央は約26年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜32年08,790万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月20.6万円）約36年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:205,704円
年間賃料:247万円
物件価格:8,790万円
表面利回り:2.81%

エリアの相場・買い判定

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