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中古マンション / 戸建て

レジェイド上北沢の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.7%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.1%（年間+70万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.1%（年間+70万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥8,999万¥1,360万¥3,495万¥5,629万¥7,764万¥9,899万2005年 (2)n=22006年 (2)n=22007年 (2)n=22008年 (4)n=42009年 (1)2010年 (1)2011年 (4)n=42013年 (3)n=32014年 (3)n=32015年 (2)n=22016年 (2)n=22017年 (1)2018年 (5)n=52019年 (2)n=22020年 (2)n=22021年 (2)n=22022年 (5)n=52023年 (1)2024年 (3)n=32025年 (4)n=4
年率:+2.1%
年間変動:+70万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

661万万円 〜 6,551万万円平均 3,606万万円 ± 1,178万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築13年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築23年で約10%減

この物件の想定価格4,218万6,833万9,449万築20年築30年築40年築50年築13年：8,999万円（この物件のいまの価格）築14年：8,861万円（成約1259件）築15年：8,780万円（成約1269件）築16年：8,658万円（成約1301件）築17年：8,553万円（成約1288件）築18年：8,472万円（成約1303件）築19年：8,366万円（成約1314件）築20年：8,350万円（成約1270件）築21年：8,334万円（成約1126件）築22年：8,228万円（成約1041件）築23年：8,115万円（成約944件）築24年：8,033万円（成約854件）築25年：7,920万円（成約801件）築26年：7,766万円（成約809件）築27年：7,636万円（成約787件）築28年：7,595万円（成約754件）築29年：7,490万円（成約648件）築30年：7,425万円（成約558件）築31年：7,376万円（成約451件）築32年：7,116万円（成約365件）築33年：6,897万円（成約326件）築34年：6,881万円（成約353件）築35年：6,646万円（成約388件）築36年：6,597万円（成約461件）築37年：6,565万円（成約549件）築38年：6,427万円（成約623件）築39年：6,346万円（成約688件）築40年：6,216万円（成約726件）築41年：6,175万円（成約714件）築42年：6,045万円（成約714件）築43年：6,013万円（成約714件）築44年：5,859万円（成約674件）築45年：5,875万円（成約636件）築46年：5,842万円（成約642件）築47年：5,769万円（成約603件）築48年：5,794万円（成約580件）築49年：5,867万円（成約564件）築50年：5,794万円（成約552件）築51年：5,696万円（成約510件）築52年：5,753万円（成約469件）築53年：5,615万円（成約386件）築54年：5,453万円（成約309件）築55年：5,315万円（成約232件）築56年：5,031万円（成約163件）築57年：4,804万円（成約102件）築58年：4,585万円（成約67件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約89%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2013年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築13年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約34年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:13年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）200,832円をもとに、表面利回りは2.68%です。（年間賃料241万円 ÷ 物件価格8,999万円 = 2.68%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は200,832円（年間241万円）です。表面利回りは2.68%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約37年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜32年08,999万0年10年20年30年40年購入価格累積の家賃収入（月20.1万円）約37年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:200,832円
年間賃料:241万円
物件価格:8,999万円
表面利回り:2.68%

エリアの相場・買い判定

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