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中古マンション / 戸建て

レックス大塚山の手台の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
経年売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.9%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+4.1%（年間+220万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+4.1%（年間+220万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥8,998万¥680万¥3,535万¥6,390万¥9,245万¥12,100万2005年 (1)2006年 (3)n=32007年 (4)n=42008年 (8)n=82009年 (6)n=62010年 (6)n=62011年 (3)n=32012年 (6)n=62013年 (6)n=62014年 (10)n=102015年 (6)n=62016年 (6)n=62017年 (5)n=52018年 (8)n=82019年 (9)n=92020年 (11)n=112021年 (19)n=192022年 (17)n=172023年 (13)n=132024年 (15)n=152025年 (12)n=12
年率:+4.1%
年間変動:+220万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位4%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 96%順位 (割高)

992万万円 〜 10,276万万円平均 5,634万万円 ± 1,857万万円
買った後どうなるか

築年数

経年

築28年。経年物件です。

築年数が経過しており、設備の老朽化に注意が必要です。 配管や防水などの主要設備が更新時期を迎えている可能性があります。購入前に専門家によるインスペクションを検討してください。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築38年で約11%減

この物件の想定価格5,281万7,364万9,448万築30年築40年築50年築28年：8,998万円（この物件のいまの価格）築28年：8,961万円（成約176件）築29年：8,856万円（成約133件）築30年：8,489万円（成約118件）築31年：8,447万円（成約108件）築32年：8,248万円（成約106件）築33年：8,195万円（成約115件）築34年：7,954万円（成約127件）築35年：7,912万円（成約140件）築36年：7,870万円（成約151件）築37年：7,964万円（成約168件）築38年：7,964万円（成約158件）築39年：7,828万円（成約157件）築40年：7,755万円（成約142件）築41年：7,576万円（成約140件）築42年：7,534万円（成約145件）築43年：7,345万円（成約156件）築44年：7,240万円（成約151件）築45年：6,989万円（成約150件）築46年：6,852万円（成約127件）築47年：6,632万円（成約101件）築48年：6,149万円（成約83件）築49年：6,023万円（成約76件）築50年：5,897万円（成約68件）築51年：5,824万円（成約73件）築52年：6,034万円（成約79件）築53年：5,855万円（成約72件）築54年：5,740万円（成約68件）築55年：5,813万円（成約59件）築56年：5,845万円（成約46件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約51%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

1999年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は3回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築28年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約19年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:28年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）219,152円をもとに、表面利回りは2.92%です。（年間賃料263万円 ÷ 物件価格8,998万円 = 2.92%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は219,152円（年間263万円）です。表面利回りは2.92%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約34年（この地区の中央は約28年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜34年08,998万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月21.9万円）約34年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:219,152円
年間賃料:263万円
物件価格:8,998万円
表面利回り:2.92%

エリアの相場・買い判定

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