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中古マンション / 戸建て

リビオレゾン田端の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.6%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.4%（年間+145万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.4%（年間+145万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,600万¥1,785万¥3,429万¥5,073万¥6,716万¥8,360万2007年 (2)n=22008年 (1)2010年 (2)n=22011年 (1)2012年 (10)n=102013年 (5)n=52014年 (1)2015年 (4)n=42016年 (3)n=32017年 (2)n=22018年 (5)n=52019年 (1)2020年 (4)n=42021年 (10)n=102022年 (13)n=132023年 (9)n=92024年 (14)n=142025年 (4)n=4
年率:+3.4%
年間変動:+145万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

1,380万万円 〜 7,057万万円平均 4,219万万円 ± 1,135万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築8年。築浅物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築18年で約18%減

この物件の想定価格3,917万5,949万7,980万築10年築20年築30年築40年築50年築8年：7,600万円（この物件のいまの価格）築8年：7,597万円（成約655件）築9年：7,564万円（成約609件）築10年：7,434万円（成約595件）築11年：7,225万円（成約575件）築12年：7,088万円（成約568件）築13年：6,938万円（成約545件）築14年：6,756万円（成約551件）築15年：6,573万円（成約510件）築16年：6,403万円（成約496件）築17年：6,286万円（成約490件）築18年：6,227万円（成約473件）築19年：6,175万円（成約434件）築20年：6,175万円（成約429件）築21年：6,175万円（成約411件）築22年：6,260万円（成約382件）築23年：6,227万円（成約378件）築24年：6,143万円（成約364件）築25年：6,071万円（成約365件）築26年：6,032万円（成約375件）築27年：5,745万円（成約376件）築28年：5,706万円（成約335件）築29年：5,706万円（成約305件）築30年：5,706万円（成約258件）築31年：5,582万円（成約210件）築32年：5,510万円（成約162件）築33年：5,464万円（成約161件）築34年：5,217万円（成約171件）築35年：4,969万円（成約191件）築36年：4,891万円（成約206件）築37年：4,806万円（成約227件）築38年：4,780万円（成約253件）築39年：4,793万円（成約257件）築40年：4,754万円（成約251件）築41年：4,708万円（成約242件）築42年：4,708万円（成約232件）築43年：4,584万円（成約204件）築44年：4,649万円（成約184件）築45年：4,728万円（成約161件）築46年：4,754万円（成約142件）築47年：4,662万円（成約130件）築48年：4,702万円（成約122件）築49年：4,525万円（成約115件）築50年：4,460万円（成約108件）築51年：4,421万円（成約95件）築52年：4,258万円（成約71件）築53年：4,258万円（成約51件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約104%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2018年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築8年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約39年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:8年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）229,061円をもとに、表面利回りは3.62%です。（年間賃料275万円 ÷ 物件価格7,600万円 = 3.62%）

利回りは良好で、安定した賃貸収入が見込めます。 推定賃料と販売価格のバランスが良く、投資物件としても十分検討に値する水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は229,061円（年間275万円）です。表面利回りは3.62%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約28年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜32年07,600万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月22.9万円）約28年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:229,061円
年間賃料:275万円
物件価格:7,600万円
表面利回り:3.62%

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