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中古マンション / 戸建て

リビオレゾン大手町の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.4%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+3.1%（年間+145万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+3.1%（年間+145万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥10,490万¥1,275万¥3,841万¥6,407万¥8,973万¥11,539万2008年 (1)2009年 (2)n=22010年 (2)n=22011年 (1)2012年 (3)n=32013年 (1)2017年 (2)n=22018年 (2)n=22019年 (2)n=22020年 (2)n=22021年 (5)n=52022年 (5)n=52023年 (5)n=52024年 (2)n=22025年 (1)
年率:+3.1%
年間変動:+145万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

1,236万万円 〜 8,236万万円平均 4,736万万円 ± 1,400万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築13年。築浅物件です。

比較的新しい物件で、大きな問題は少ないと考えられます。 築10年前後の物件は設備の更新時期に差し掛かる場合がありますが、適切に管理されていれば十分な居住性が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築23年で約7%減

この物件の想定価格0.68億0.89億1.10億築20年築30年築40年築13年：1.05億円（この物件のいまの価格）築13年：1.04億円（成約410件）築14年：1.02億円（成約393件）築15年：1.01億円（成約347件）築16年：9,910万円（成約336件）築17年：9,720万円（成約318件）築18年：9,604万円（成約308件）築19年：9,583万円（成約282件）築20年：9,583万円（成約261件）築21年：9,531万円（成約213件）築22年：9,636万円（成約176件）築23年：9,752万円（成約135件）築24年：9,921万円（成約94件）築25年：1.01億円（成約65件）築26年：9,478万円（成約62件）築27年：9,415万円（成約61件）築28年：8,719万円（成約61件）築29年：8,708万円（成約62件）築30年：8,550万円（成約65件）築31年：8,656万円（成約71件）築32年：8,550万円（成約73件）築33年：8,371万円（成約68件）築34年：7,939万円（成約75件）築35年：8,339万円（成約90件）築36年：8,466万円（成約92件）築37年：8,234万円（成約109件）築38年：8,234万円（成約131件）築39年：8,107万円（成約152件）築40年：7,665万円（成約153件）築41年：7,612万円（成約161件）築42年：7,496万円（成約143件）築43年：7,422万円（成約124件）築44年：7,538万円（成約104件）築45年：7,665万円（成約90件）築46年：8,086万円（成約67件）築47年：7,696万円（成約60件）築48年：7,707万円（成約49件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約90%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2014年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は2回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築13年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約34年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:13年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）207,500円をもとに、表面利回りは2.37%です。（年間賃料249万円 ÷ 物件価格10,490万円 = 2.37%）

利回りはやや低く、賃貸運用だけでは回収に時間がかかります。 販売価格に対して想定賃料が低めです。値上がり益を狙う場合を除き、投資としての魅力はやや限定的です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は207,500円（年間249万円）です。表面利回りは2.37%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約42年（この地区の中央は約34年）

同じ広さの売り物件の半分が 28〜39年01億490万0年10年20年30年40年50年購入価格累積の家賃収入（月20.8万円）約42年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:207,500円
年間賃料:249万円
物件価格:10,490万円
表面利回り:2.37%

エリアの相場・買い判定

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