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中古マンション / 戸建て

リビオレゾン西日暮里の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.3%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.3%（年間+85万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.3%（年間+85万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥8,499万¥2,295万¥4,058万¥5,822万¥7,585万¥9,349万2006年 (1)2009年 (1)2010年 (1)2011年 (2)n=22013年 (1)2016年 (1)2023年 (1)2024年 (4)n=42025年 (2)n=2
年率:+2.3%
年間変動:+85万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

1,278万万円 〜 6,194万万円平均 3,736万万円 ± 983万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築7年。築浅物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築17年で約18%減

この物件の想定価格4,373万6,649万8,924万築10年築20年築30年築40年築50年築7年：8,499万円（この物件のいまの価格）築8年：8,481万円（成約655件）築9年：8,444万円（成約609件）築10年：8,299万円（成約595件）築11年：8,066万円（成約575件）築12年：7,913万円（成約568件）築13年：7,746万円（成約545件）築14年：7,542万円（成約551件）築15年：7,338万円（成約510件）築16年：7,149万円（成約496件）築17年：7,018万円（成約490件）築18年：6,952万円（成約473件）築19年：6,894万円（成約434件）築20年：6,894万円（成約429件）築21年：6,894万円（成約411件）築22年：6,988万円（成約382件）築23年：6,952万円（成約378件）築24年：6,857万円（成約364件）築25年：6,777万円（成約365件）築26年：6,734万円（成約375件）築27年：6,413万円（成約376件）築28年：6,370万円（成約335件）築29年：6,370万円（成約305件）築30年：6,370万円（成約258件）築31年：6,231万円（成約210件）築32年：6,151万円（成約162件）築33年：6,100万円（成約161件）築34年：5,824万円（成約171件）築35年：5,547万円（成約191件）築36年：5,460万円（成約206件）築37年：5,365万円（成約227件）築38年：5,336万円（成約253件）築39年：5,351万円（成約257件）築40年：5,307万円（成約251件）築41年：5,256万円（成約242件）築42年：5,256万円（成約232件）築43年：5,118万円（成約204件）築44年：5,190万円（成約184件）築45年：5,278万円（成約161件）築46年：5,307万円（成約142件）築47年：5,205万円（成約130件）築48年：5,249万円（成約122件）築49年：5,052万円（成約115件）築50年：4,979万円（成約108件）築51年：4,936万円（成約95件）築52年：4,754万円（成約71件）築53年：4,754万円（成約51件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約103%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2019年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築7年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約40年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:7年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）232,314円をもとに、表面利回りは3.28%です。（年間賃料279万円 ÷ 物件価格8,499万円 = 3.28%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は232,314円（年間279万円）です。表面利回りは3.28%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約30年（この地区の中央は約27年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜32年08,499万0年5年10年15年20年25年30年35年40年購入価格累積の家賃収入（月23.2万円）約30年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:232,314円
年間賃料:279万円
物件価格:8,499万円
表面利回り:3.28%

エリアの相場・買い判定

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