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中古マンション / 戸建て

リビオレゾン新橋nexの分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
値上がり傾向お買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
築浅売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
2.3%賃貸需要
有料プラン
いくらが妥当か

成約価格の値動き

値上がり傾向

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+4.1%（年間+131万円）で推移しています。値上がり傾向です。

周辺相場は力強い上昇トレンドにあります。 近い条件の成約価格が継続的に上昇しており、資産価値が高まりやすい環境です。ただし、高値掴みにならないよう、現在の価格水準が妥当か確認することが大切です。 具体的には、年率+4.1%（年間+131万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,090万¥553万¥2,669万¥4,786万¥6,903万¥9,020万2005年 (1)2006年 (6)n=62007年 (1)2008年 (3)n=32009年 (2)n=22011年 (1)2012年 (1)2013年 (3)n=32014年 (4)n=42015年 (5)n=52016年 (2)n=22017年 (2)n=22018年 (3)n=32019年 (4)n=42020年 (3)n=32021年 (2)n=22023年 (3)n=32024年 (3)n=32025年 (1)
年率:+4.1%
年間変動:+131万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

-471万万円 〜 6,889万万円平均 3,209万万円 ± 1,472万万円
買った後どうなるか

築年数

築浅

築6年。築浅物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築17年で約13%減

この物件の想定価格3,604万5,524万7,445万築10年築20年築30年築40年築50年築7年：7,090万円（この物件のいまの価格）築7年：7,048万円（成約872件）築8年：6,907万円（成約983件）築9年：6,778万円（成約1055件）築10年：6,620万円（成約1110件）築11年：6,496万円（成約1143件）築12年：6,367万円（成約1137件）築13年：6,220万円（成約1133件）築14年：6,214万円（成約1152件）築15年：6,197万円（成約1124件）築16年：6,138万円（成約1138件）築17年：6,156万円（成約1128件）築18年：6,191万円（成約1100件）築19年：6,126万円（成約1007件）築20年：6,126万円（成約952件）築21年：6,109万円（成約832件）築22年：6,091万円（成約692件）築23年：5,968万円（成約549件）築24年：5,874万円（成約458件）築25年：5,874万円（成約330件）築26年：5,709万円（成約244件）築27年：5,451万円（成約180件）築28年：5,210万円（成約150件）築29年：4,317万円（成約120件）築30年：4,117万円（成約142件）築31年：3,982万円（成約198件）築32年：4,000万円（成約244件）築33年：3,918万円（成約310件）築34年：3,965万円（成約367件）築35年：3,953万円（成約399件）築36年：4,059万円（成約434件）築37年：4,070万円（成約478件）築38年：4,106万円（成約485件）築39年：4,112万円（成約556件）築40年：4,112万円（成約627件）築41年：4,059万円（成約667件）築42年：4,018万円（成約728件）築43年：4,018万円（成約782件）築44年：4,059万円（成約740件）築45年：4,023万円（成約650件）築46年：4,065万円（成約537件）築47年：4,129万円（成約410件）築48年：4,106万円（成約308件）築49年：3,976万円（成約238件）築50年：3,953万円（成約218件）築51年：3,965万円（成約200件）築52年：3,941万円（成約182件）築53年：4,112万円（成約154件）築54年：4,117万円（成約118件）築55年：4,217万円（成約85件）築56年：4,217万円（成約67件）築57年：4,217万円（成約43件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約101%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2020年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築7年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約40年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:6年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）136,052円をもとに、表面利回りは2.30%です。（年間賃料163万円 ÷ 物件価格7,090万円 = 2.30%）

利回りはやや低く、賃貸運用だけでは回収に時間がかかります。 販売価格に対して想定賃料が低めです。値上がり益を狙う場合を除き、投資としての魅力はやや限定的です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は136,052円（年間163万円）です。表面利回りは2.30%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約43年（この地区の中央は約29年）

同じ広さの売り物件の半分が 23〜35年07,090万0年10年20年30年40年50年購入価格累積の家賃収入（月13.6万円）約43年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:136,052円
年間賃料:163万円
物件価格:7,090万円
表面利回り:2.30%

エリアの相場・買い判定

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