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中古マンション / 戸建て

リリーゼ葛西の分析レポート

価格妥当性・需給バランス・人口トレンドを独自データで分析

各観点の評価

成約価格の値動き
やや値上がりお買い得度
要注意バブル指数
要ログイン
築年数
新築同等売れるまでの想定期間
有料プラン
将来の売れ行き予想
有料プラン
投資利回り
3.5%

データ不足: 賃貸需要

いくらが妥当か

成約価格の値動き

やや値上がり

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格は、年率+2.6%（年間+92万円）で推移しています。やや値上がりです。

周辺相場は緩やかな上昇基調です。 近い条件の成約価格がやや上向きに推移しています。購入後も価値が維持されやすい傾向にありますが、上昇幅は大きくないため過度な値上がり期待は禁物です。 具体的には、年率+2.6%（年間+92万円）のペースで推移しています。
対象物件 ¥7,480万¥850万¥2,695万¥4,539万¥6,384万¥8,228万2005年 (15)n=152006年 (30)n=302007年 (39)n=392008年 (32)n=322009年 (47)n=472010年 (40)n=402011年 (37)n=372012年 (42)n=422013年 (44)n=442014年 (49)n=492015年 (49)n=492016年 (62)n=622017年 (55)n=552018年 (42)n=422019年 (54)n=542020年 (59)n=592021年 (94)n=942022年 (91)n=912023年 (99)n=992024年 (95)n=952025年 (49)n=49
年率:+2.6%
年間変動:+92万円

お買い得度

要注意

同じ市区で広さが近い（±5㎡）中古マンションの成約価格と比べて「かなり割高」と判定されました。

類似物件と比較して、割高な価格設定です。 周辺の成約価格を大きく上回っており、相場からの乖離が目立ちます。特別な理由がない限り、大幅な値引き交渉が妥当と考えられます。 成約価格の分布で上位0%に位置しており、周辺と比べて高い価格帯です。

市場内 100%順位 (かなり割高)

866万万円 〜 6,312万万円平均 3,589万万円 ± 1,089万万円
買った後どうなるか

築年数

新築同等

築2年。新築同等物件です。

築浅物件で、建物の状態は良好と推定されます。 築年数が短く、設備や構造の劣化リスクが低い物件です。修繕積立金の負担も比較的軽く、資産価値の維持が期待できます。

古くなることで、価格はいくら目減りするか— 築12年で約20%減

この物件の想定価格3,691万5,773万7,854万築10年築20年築30年築40年築50年築2年：7,480万円（この物件のいまの価格）築3年：7,421万円（成約561件）築4年：7,330万円（成約653件）築5年：7,218万円（成約761件）築6年：7,054万円（成約832件）築7年：6,856万円（成約869件）築8年：6,704万円（成約857件）築9年：6,540万円（成約835件）築10年：6,422万円（成約811件）築11年：6,247万円（成約810件）築12年：6,038万円（成約817件）築13年：5,937万円（成約836件）築14年：5,807万円（成約840件）築15年：5,688万円（成約896件）築16年：5,626万円（成約886件）築17年：5,559万円（成約890件）築18年：5,491万円（成約901件）築19年：5,451万円（成約898件）築20年：5,406万円（成約852件）築21年：5,384万円（成約840件）築22年：5,350万円（成約806件）築23年：5,299万円（成約756件）築24年：5,214万円（成約710件）築25年：5,141万円（成約664件）築26年：5,101万円（成約604件）築27年：5,028万円（成約551件）築28年：4,994万円（成約476件）築29年：4,966万円（成約419件）築30年：4,893万円（成約340件）築31年：4,831万円（成約309件）築32年：4,785万円（成約276件）築33年：4,819万円（成約294件）築34年：4,785万円（成約309件）築35年：4,768万円（成約343件）築36年：4,746万円（成約366件）築37年：4,740万円（成約384件）築38年：4,627万円（成約396件）築39年：4,588万円（成約396件）築40年：4,571万円（成約405件）築41年：4,588万円（成約399件）築42年：4,486万円（成約405件）築43年：4,486万円（成約383件）築44年：4,464万円（成約354件）築45年：4,436万円（成約293件）築46年：4,317万円（成約249件）築47年：4,255万円（成約191件）築48年：4,074万円（成約140件）築49年：4,069万円（成約104件）築50年：4,012万円（成約89件）築51年：4,029万円（成約57件）本物件

古くなると、売れにくくなるか— いまの取引頻度は、築10年の物件の約50%

売買の起きやすさ（築10年＝100%）0%50%100%築0年築10年築20年築30年築40年築50年目安築10年：100%築11年：99%築12年：93%築13年：89%築14年：82%築15年：80%築16年：74%築17年：70%築18年：68%築19年：65%築20年：62%築21年：63%築22年：61%築23年：60%築24年：57%築25年：58%築26年：52%築27年：52%築28年：50%築29年：50%築30年：46%築31年：43%築32年：42%築33年：40%築34年：39%築35年：36%築36年：33%築37年：34%築38年：35%築39年：34%築40年：33%築41年：34%築42年：33%築43年：33%築44年：34%築45年：32%築46年：32%築47年：30%築48年：27%築49年：28%築50年：28%築51年：30%築52年：31%築53年：31%築54年：32%築55年：31%本物件

値段は下げ渋って見えても、それは売れた物件だけの値段です。 売買そのものは、築年が進むほど起きにくくなります。

新耐震基準

2024年の建築で、1981年6月の新耐震基準より後です。震度6強〜7で倒壊しない水準を想定して設計されています。

住宅ローン控除の築年要件を満たす

1982年以降の建築は「新耐震基準適合」とみなされ、築年数だけを理由に控除対象から外れることはありません。

大規模修繕は1回目前後の時期

大規模修繕は12〜15年周期が目安です（築2年）。直近の実施時期と修繕積立金の残高を確認すると、将来の一時金リスクが読めます。

法定耐用年数まで残り約45年

RC造の法定耐用年数は47年です。税務上の目安であり、実際の寿命とは別物ですが、ローンの借入期間の判断材料に使われることがあります。

築年数:2年
貸すとどうか

投資利回り

~4.5%

推定賃料（月）215,661円をもとに、表面利回りは3.46%です。（年間賃料259万円 ÷ 物件価格7,480万円 = 3.46%）

利回りは標準的な水準です。 都市部の一般的な利回り水準であり、キャピタルゲインも含めた総合的なリターンで判断すべき水準です。 条件の近い募集中の部屋から見た推定月額賃料は215,661円（年間259万円）です。表面利回りは3.46%です。

家賃で価格を回収するのに、何年かかるか— 約29年（この地区の中央は約26年）

同じ広さの売り物件の半分が 22〜30年07,480万0年5年10年15年20年25年30年35年購入価格累積の家賃収入（月21.6万円）約29年で回収

管理費・修繕積立金・税金・空室は引いていません（表面利回り）。

推定賃料（月）:215,661円
年間賃料:259万円
物件価格:7,480万円
表面利回り:3.46%

エリアの相場・買い判定

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